Каждая маленькая сволочь мечтает вырасти до масштабов сволочи большой, а лучше гигантской. Ибо, как правильно учили классики, каждый мелкий хозяйчик-буржуйчик хочет стать большим капиталистом-монополистом. И никакие рыночные законы, упорный труд, предпринимательский талант и прочая подобная «лабуда» в стиле буржуазной пропаганды в этом деле уже не помогут. Ибо для этого нужно влияние во власти, админресурс, внеэкономические способы решения вопросов и принуждения других, в том числе в виде нормативной базы, специально пролоббированной в государственных органах, включая парламент.
Коротко о сути
Нечто подобное имеет место в случае с законопроектом № 3618 «О риэлторской деятельности в Украине».
Если очень кратко описать самое главное в нормативе, что касается непосредственно рядовых граждан, покупающих-продающих и сдающих-снимающих свои квартиры, то суть такова: теперь это вообще нельзя будет сделать без риэлторов-посредников, которые, в свою очередь, должны будут выполнять решения неких органов риэлторского самоуправления, этакого «политбюро ЦК риэлторов». Что из этого бредовее, сказать наверняка невозможно, но можно совершенно точно утверждать, что обе этих новации есть тупое и махровое лоббирование монопольки.
Главное экспертное управление Рады, например, сразу же поставило вполне закономерный вопрос: с какого перепугу брокеры должны беспрекословно выполнять решения фактически общественных организаций? Здесь и юристом быть не надо, чтобы понимать, что это, мягко говоря, чушь, а грубо выражаясь, лоббирование чьих-то «кого надо интересов».
Например, если женсовет ЖЭКа № 8 примет что-нибудь куртуазное, это же не значит, что все сантехники данного ЖЭКа, не говоря уже о жильцах окрестных домов, должны, задрав штаны, спешить сие выполнять.
Действующие лица и исполнители
Здесь интересно было бы посмотреть на личный состав авторов этого нормотворческого «халоймеса». Поначалу автор этих строк подумал, что это очередное художество является плодом творчества зелебобиков, потому что «лепить горбатого» в шкурных интересах интересантов за малый прайс — это их амплуа. Но, заглянув на сайт Верховной Рады, довелось изрядно удивиться, ибо в авторском коллективе числятся некоторые достаточно известные кадры старой закалки, к тому же весьма небедные, чтобы "шакалить" по мелочам.
Например, среди авторов числится некий Степан Кубив, член порошенковской типа оппозиционной фракции «евросолидарности», бывший первый вице-премьер и банкир, вплоть до главы Нацбанка, персонаж крайне неоднозначный, но явно не бедный. А вот еще один не менее крутой персонаж — бывший (или действующий?) олигарх Сергей Тарута, ныне подвизающийся во фракции Юлии Тимошенко «Батьківщина». Входит в авторский коллектив и нынешний типа оппозиционный ОПЗЖист, а ранее видный деятель януковичевского регионализма Николай Скорик из Одессы-мамы родом и тоже бывший банкир, то есть за «долю малую» вроде как «паскудничать» не должен. Затесался сюда еще один видный ОПЗЖист-оппозиционер и бывший дипломат времен Януковича Олег Волошин, подвизающийся в ипостаси интеллектуала и в этом качестве резко критикующий Зе-власть, часто вполне обоснованно, и совершенно непонятно, что он делает в авторском коллективе законопроекта о риэлторской деятельности.
Все остальные участники этой «могучей кучки» числом аж 26 «голов депутатского скота» представляют преимущественно «слуг народа», слегка разбавленные «довірой». Тем более непонятно участие вышеуказанных персонажей в одной компании со «слугами». Или, наоборот, понятно...
О чем поется в этой песне
Но обратимся к содержанию этого образчика нормотворчества, который передан в комитеты Рады для рассмотрения.
Прежде всего отметим, что Главное научно-экспертное управление парламента дало весьма критическое заключение о форме и содержании этого проекта.
Норматив заявляет задачу урегулировать брокерскую деятельность в Украине в сфере недвижимости:
— установить правовые основы организации и осуществления риэлторской деятельности в Украине;
— обеспечить единую государственную политику в области регулирования риэлторской деятельности в Украине, защиты прав и интересов специалистов в сфере риэлторской деятельности, субъектов риэлторской деятельности и потребителей риэлторских услуг при совершении сделок с недвижимостью;
— урегулировать отношения между потребителями риэлторских услуг (как физическими, так и юридическими лицами) и субъектами риэлторской деятельности (брокер как ФОП или юридическое лицо) по поводу операций по покупке, продаже, найма (аренды) недвижимого имущества, проведения других операций с недвижимостью (кроме дарения и наследования).
Норматив вводит следующие юридическаие термины: агент по недвижимости, брокер (риэлтор) по недвижимости, риэлторская деятельность, риэлторские услуги, субъект риэлторской деятельности.
В качестве субъектов риэлторской деятельности могут выступать брокеры, зарегистрированные в установленном законом порядке как физические лица — предприниматели, а также юридические лица, независимо от организационно-правовой формы и формы собственности, в составе которых будет работать не менее одного брокера, которые осуществляют риэлторскую деятельность, а также имеют действующий сертификат субъекта риэлторской деятельности.
Важная деталь: брокеру запрещается работать на основании трудового договора у субъекта риэлторской деятельности и одновременно проводить индивидуальную риэлторскую деятельность как субъекта риэлторской деятельности. То есть заниматься «частным извозом» параллельно с основной работой брокер не сможет.
Еще одна важная деталь: брокеры должны будут проходить профессиональную подготовку, сдать квалификационный экзамен и получить квалификационное свидетельство брокера по недвижимости.
Регулируется содержание договора на предоставление риэлторских услуг, в котором четко устанавливаются так называемые существенные условия такого договора, без которых, надо понимать, он будет считаться юридически ничтожным:
— предмет и срок действия договора;
— вид, цель и срок предоставления риэлторских услуг;
— реквизиты сертификата субъекта риэлторской деятельности;
— указание объекта (объектов) недвижимости, по которому (которым) предоставляются риэлторские услуги, а также его идентификационных данных, если объект (объекты) являются индивидуально определенными;
— размер и условия оплаты риэлторских услуг, а также фактических затрат, необходимых для исполнения договора;
— права, обязанности и ответственность сторон;
— порядок отчетности субъекта риэлторской деятельности перед потребителем о состоянии выполнения риэлторского договора.
Определенный позитив здесь просматривается, поскольку хотя бы формально понуждает риэлтора нести хоть какую-то ответственность, ибо сейчас принцип действия у них простой: «я тебе клиента привел, плати гонорар, а что клиент плохой — так это ты сам с ним разбирайся». Также, по крайней мере формально, фиксируются гонорары риэлторов с явной попыткой вывести их из тени и, соответственно, обложить налогами, и очень любопытно будет понаблюдать за этим увлекательным процессом, особенно если учесть, что брокерство у нас изначально было делом теневым.
Субъекты риэлторской деятельности имеют право на представление риэлторского запроса, в частности, в органы государственной власти, органы местного самоуправления по поводу предоставления таким субъектам информации, копий документов, необходимых субъекту риэлторской деятельности для предоставления риэлторских услуг по заключенному риэлторскому договору. Относительно этой нормы Главное экспертное управление Рады высказалось в том смысле, что она совершенно излишня, поскольку все это уже содержится в законе об информации.
Впрочем, все вышеперечисленное рядовых пользователей риэлторских услуг если и касается, то очень косвенно. Ну разве только дополнительная бюрократия и попытка вывести доходы брокеров из тени приведут к удорожанию их услуг.
А вот дальше начинается самое интересное для потребителей брокерских услуг.
Риэлторские договоры должны будут регистрироваться в Единой информационной базе данных в сфере риэлторской деятельности. Эту базу еще следует создать, равно как и Единый реестр физических лиц, юридических лиц и профессиональных объединений в сфере риэлторской деятельности. Сколько денег кто-то «распилит» на этой информатизации, даже представить трудно!
При этом в законопроекте специально оговаривается, что существенным условием любого риэлторского договора является индивидуальный регистрационный номер информационного паспорта объекта недвижимости в Единой информационной базе данных в сфере риэлторской деятельности.
В то же время формирование информационного паспорта осуществляется субъектом риэлторской деятельности на основании внесенных им данных в Единую информационную базу данных в сфере риэлторской деятельности.
К чему все это ведет
Повторим: очевидно, все это приведет к росту расценок на услуги. Сейчас комиссия для потребителя составляет 2-3% от стоимости при продаже объекта недвижимости и 50% месячной оплаты при аренде. Насколько вырастут эти расценки, если норматив будет принят, пока сказать трудно, но все комментаторы сходятся на том, что вырастут и довольно существенно.
Пострадают риэлторы из-за монополизации услуг и доступа к рынку, хотя на первый взгляд они вроде как должны выиграть. Согласно нормативу, чтобы заниматься риэлторской деятельностью, необходимо быть членом специально созданной общественной организации, которая будет давать брокерам право работать на рынке. Как говорил в таких случаях капитан Жеглов, «это же Клондайк, Эльдорадо!». Тем, кто «замутит» эти общественные организации и узаконит их, деньги будут идти вагонными поставками. Очевидно, придется делиться «с кем надо» — ну так для того же вся эта канитель и затевается. Платить в конечном итоге будут рядовые брокеры и потребители. Организуется банальная коррупционная рента.
Кстати, сам порядок создания организации и то, кто ее будет контролировать, в проекте закона не указаны. К тому же, согласно нормативу, статус агента или брокера может получить лицо, которое отвечает требованиям качества предоставления риэлторских услуг — сами же требования в законопроекте пока на прописаны.
Очевидно, не зря все это не указано: чтобы поторговаться и/или сочинить то, что надо «кому надо».
Наконец, пострадают от этого владельцы недвижимого имущества и соискатели недвижимости для покупки и аренды. С принятием данного норматива владельцы недвижимости не смогут самостоятельно продать или сдать в аренду свой объект, поскольку законодательно будут обязаны пользоваться услугами посредников, даже если в них нет необходимости.
Все эксперты отмечают, что такого нет ни в одной стране мира, по крайней мере в странах, которые принято считать цивилизованными, где покупатели и продавцы и/или арендодатели и арендаторы имеют право проводить сделки самостоятельно или с привлечением брокера, но по своему выбору.
Напоследок общая характеристика предлагаемого норматива и некоторые его дополнительные «фэйлы», о которых хорошо и доходчиво на своей странице в соцсетях рассказывает известный адвокат Максим Могильницкий:
«По-моему, мы стали забывать о том, для чего избираем народных депутатов. Хуже того — сами они позабыли, что в Раде представляют народ Украины, а не свои новые туфли.
Вот, например, законопроект № 3618, подготовленный эдаким «сводным отрядом» нардепов и уже внесенный в повестку Верховной Рады. И он — о риэлторской деятельности.
А мы с вами риэлторской деятельностью активно интересуемся. Потому что любой украинец хотя бы раз в жизни продавал или покупал недвижимость, снимал квартиру либо сдавал ее в аренду.
Как граждане мы хотим, чтобы указанные процедуры стали проще, удобнее и безопаснее. Как избиратели мы ждем от законодателя эффективных законодательных инициатив, направленных на защиту наших интересов.
Законодатель, тем временем, занят какой-то ерундой. Он не пытается снизить уровень рискованных сделок на рынке недвижимости, не хочет сделать подобные операции защищенными и безопасными. Не интересно ему устанавливать требования к риэлторам и страховать их ответственность.
Просто законодатель решил, что дыры в бюджете можно заткнуть содержимым ваших карманов. А заодно и материальное положение риэлторов поправить. Все указывает на то, что сделку с недвижимостью без них заключить будет весьма непросто.
Посредники уже теперь являются субъектами первичного финансового мониторинга. То есть должны проверять источники доходов участников сделки и докладывать о подозрительных операциях «куда следует». Не лучшие посреднички, верно? А поскольку официальными посредническими договорами обычно пренебрегают, функцию эту, по сути дела, почти никто и не выполняет.
Если же законопроект обернется законом, то продать или сдать недвижимость в аренду станет невозможно без внесения информации о ней в Единую информационную базу данных. Держателем реестра назначат ассоциацию риэлторов. Она же определит порядок внесения сведений в реестр. А поскольку в интересах риэлторов такое право предоставят лишь им, очевидно, что сделку с недвижимостью без посредника заключить не получится.
Не укажете в договоре аренды индивидуальный регистрационный номер информационного паспорта квартиры в Единой информационной базе и можете считать ваш договор ничтожным. Нет его в правовом поле. Ни в суд, ни в полицию вы эту бумажку не понесете. Только в отхожее место. И ведь рискуют обе стороны. Арендодатель может не получить свои денежки. Арендатор же может честно заплатить, но оказаться на улице.
Принятие этого законопроекта приведет к возникновению новой и до тошноты зарегулированной сферы общественных отношений с поборами, откатами и другими неприятными издержками депутатского непрофессионализма.
И дело не в том, что рынок риэлторских услуг нельзя трогать. Еще как можно! Давно пора вытеснить с него недоучек, которые берут деньги и ничего не дают взамен. Рынок отчаянно нуждается в специалистах, готовых нести реальную ответственность за возможные негативные последствия сопровождаемых ими сделок.
Тем временем в законопроекте для риэлторов требования прописаны весьма либеральные. Тебе уже восемнадцать? Ты не имеешь высшего образования, но окончил курсы риэлторов? Поздравляю! Ты подходишь!
А возможности открываются нешуточные. Тут тебе риэлторский запрос и доступ к государственным реестрам. Адвокат, например, права полного доступа к реестрам судебных решений и прав на недвижимость почему-то не имеет.
Забавно, что занятие риэлторской деятельностью без корочки обернется для вас штрафом. От 8500 до 34000 гривен. При том что юридическую консультацию адвоката по сделкам с недвижимостью вполне могут квалифицировать как риэлторскую деятельность.
Что сделал законодатель? Он скопировал законодательство о частных исполнителях, позабыв ввести обязательное страхование ответственности риэлтора. Для частных исполнителей такая обязанность прописана. Вчерашний школьник напортачит, и останетесь вы без имущества, но затраты вам уже никто не компенсирует".
