Блеск и нищета ОСББ

Столкнувшись с украинскими реалиями, вполне здравая идея создания ОСМД (ОСББ в украинском переводе: «Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків»), т.е. управления жильцами собственным домом, медленно деградирует...

...Деградация обусловлена тем, что создание ОСББ далеко не всегда может привести к повышению качества жилищно-коммунальных услуг или же к их удешевлению при существующем качестве. А виноваты в этом чиновники-бюрократы, монополисты — поставщики услуг и, как ни странно, наш с вами, иногда гордо, иногда с иронией именуемый украинским, менталитет.

Реформа жилищно-коммунального хозяйства Украины перед очередными парламентскими выборами традиционно зашла в тупик. Наступил тот редкий момент, когда власть готова пойти навстречу гражданам: первая хочет набрать максимум голосов на предстоящих выборах, вторые — не хотят подорожания жилищно-коммунальных услуг. Основная причина их подорожания (что бы нам ни говорили о себестоимости, справедливых тарифах и т.п.) состоит в том, что подавляющее большинство поставщиков жилищных благ — коммерческие организации, заинтересованные в увеличении дохода и прибыли. И редким исключением на этом фоне являются ОСББ, неприбыльные организации, создаваемые владельцами жилой недвижимости для ее же эксплуатации. Как ни странно, заинтересована в их создании и власть, преследуя, однако, совсем иные цели. Во-первых, учитывая исторически сложившееся удручающее состояние большинства жилых домов, власть имущие пытаются таким образом оградить себя от народного гнева: «У вас проблемы в доме? Так это не мы виноваты, а вы, у вас ОСББ создано, решайте свои проблемы». Во-вторых, очередное неизбежное повышение тарифов также легче разделить с ОСББ, ведь тарифы теперь будут ассоциироваться не только с действующей властью, но и обслуживающей организацией. В-третьих, таким образом можно уменьшить расходы на обслуживание и ремонт зданий со стороны местных бюджетов, предложив жильцам самим скидываться на их текущий (капитальный) ремонт.

Так стоит ли на этом фоне жителям многоквартирных домов создавать объединения для их эксплуатации? Для этого давайте попытаемся разобраться, какие плюсы и минусы для жильцов может принести создание ОСББ.

Сначала о положительном. Самое главное: с момента создания ОСББ на общем собрании владельцев квартир горячо обсуждается и утверждается размер квартирной платы (платы за обслуживание дома и придомовой территории). Как правило, при этом жильцы разделяются на два лагеря: на тех, кто готов к повышению квартплаты взамен на улучшение качества этого обслуживания, и на тех, для кого предпочтительней является низкая квартплата при посредственном качестве услуг. Побеждает в этом споре большинство. И если побеждают сторонники высокого качества услуг, то их стоимость, скорее всего, будет выше, чем в домах, остающихся на обслуживании у коммунальных ЖЭКов. Важно понимать, что больше ни на какие тарифы (стоимость воды, ее подогрева, отопления и т.п.) ОСББ повлиять не может.

Заметим, что при создании ОСББ на его баланс передается само здание и прилегающая к нему придомовая территория. В связи с этим в выгодном положении могут оказаться объединения, имеющие относительно большой земельный участок, расположенные в выгодном месте, а также дома, на баланс которых переходят нежилые помещения, пригодные для сдачи в аренду. Доходы от сдачи в аренду этой недвижимости помогут существенно снизить квартирную плату. Справедливости ради заметим, что большинство зданий такими активами не обладают, их земельные участки пригодны разве что для размещения продовольственного ларька (да и то на это нужно получить согласие большинства жителей). А нежилые помещения еще до создания ОСББ продаются или передаются задешево в долгосрочную аренду субъектам хозяйственной деятельности.

Тем не менее, в тарифы ОСББ не заложена хотя бы такая составляющая, как прибыль, обязательно присутствующая в тарифах пусть и коммунального, но все-таки коммерческого ЖЭКа. И в отличие от ЖЭКа, тарифы ОСББ не повысятся в зависимости от политической целесообразности: все мы помним о повышении услуг ЖКХ, например, после очередных проведенных выборов.

А теперь о возможных минусах создания ОСББ. К сожалению, их достаточно много, и в определенных случаях они могут значительно превышать положительные стороны организации самоуправления в вашем доме.

Самое неприятное состоит в том, что дом, его инфраструктура, придомовая территория перестают быть объектом интересов и капиталовложений со стороны местной власти. Течет ли у вас крыша, пришла в негодность детская площадка или внутридомовые трубы — денег на их ремонт из городского бюджета вы не дождетесь. Придется повышать квартирную плату или собирать с жильцов целевые взносы. Уверяю, что значительная часть квартировладельцев откажется их вносить изначально, а еще часть — после того, когда узнает об изначально отказавшихся. Что поделаешь, менталитет...

При создании ОСББ нужно брать в расчет и тот факт, что в любом доме от 10 до 20 % жильцов не являются, скажем так, «добросовестными плательщиками» даже квартирной платы, и работа с ними будет постоянной головной болью правления, а для других жильцов выльется в ухудшение качества жилищно-коммунальных услуг. И для борьбы с неплательщиками уже в уставе можно и нужно закладывать норму о том, что, например, при неоплате полученных услуг в течение месяца, неплательщик без суда, предупреждений и прочей волокиты должен быть отключен от воды, света и прочих благ цивилизации. Слово «должен» выделено не зря, именно такая формулировка исключает возможность неких частных договоренностей неплательщика с правлением ОСББ. Такое безоговорочное отключение является реально действенным инструментом, проверено на практике.

К сожалению, никоим образом не повлияет создание ОСББ на качество и стоимость услуг, оказываемых местными монополистами: газо- и электропоставщиками, водоканалами, службами эксплуатации лифтов и т.д. В некоторых случаях их качество может ухудшиться, а стоимость вырасти. Ведь коммунальному ЖЭКу, порождению порочной совково-капиталистической системы жилищного хозяйства, всегда легче договориться с таким же полукоммунальным, к примеру, водоканалом, чем отдельно взятому ОСББ (пусть простят читатели излишнюю эмоциональность этой фразы, наболело!). Известны случаи, когда к руководителям вновь созданных ОСББ являлись представители поставщиков электричества, воды и тепла с требованием срочно заменить измерительное оборудование, переоснастить электрощитовую и т.д. В противном случае угрожая прекратить оказание соответствующих услуг. Договариваться можно по-разному, официально и не очень, однако все это ведет к удорожанию обслуживания дома. А местная власть редко в таких случаях «заступается» за ОСББ, в отличие от коммунальных домов.

Остро стоит проблема создания и функционирования ОСББ в небольших, на 10 — 40 квартир, домах. Ведь их бюджета не хватит для того, чтобы содержать весь положенный штат: председателя правления, бухгалтера, дворника, слесаря и т.д. Или же придется искать часть сотрудников на условиях работы по совместительству, что тоже не просто. Зачастую роль главы такой организации исполняет кто-то из местных энтузиастов на общественных началах, полностью или практически бесплатно. Найдется ли в вашем доме такой бескорыстный энтузиаст? Сомнительно. Зато известны случаи нечистых на руку председателей ОСББ, пополняющих за счет жильцов свой личный бюджет. В итоге, иной раз дело может дойти и до отключения всего дома от воды или электричества. И это, опять же, при молчаливом неучастии местной власти. Конечно, в случаях такого воровства можно и нужно подавать заявления в милицию, прокуратуру, но до взыскания средств с горе-председателя дом может быть отключенным от подачи жилищно-коммунальных услуг. Или же жильцам придется проводить дополнительный сбор денег для погашения создавшейся задолженности.

Как видим, рисков при создании ОСББ достаточно много, более того, как в каждом шкафу может быть свой скелет (английская пословица, для тех, кто не знает), так в каждом доме могут быть свои технические или иные особенности, перечислить которые в рамках одного материала невозможно. Но которые могут существенно повлиять на целесообразность создания в нем объединения для самоуправления. Решать жильцам, иногда даже не всем жильцам, а некой неравнодушной инициативной группе по созданию ОСББ.

А решившимся уже и находящимся в стадии размышлений над решением, дадим некоторые рекомендации.

Итак:

1. Необходимо трезво оценить, справится ли ОСББ с обслуживанием дома. Для этого необходимо взять в расчет такие факторы, как количество квартир, общую домовую площадь, состояние коммуникаций. Скорее всего (особенно это касается небольших домов), тарифы на содержание дома и придомовой территории возрастут.

2. Требовать от местных органов власти выделения денежных средств на проведение капитального ремонта перед созданием ОСББ или, по крайней мере, перед приемом дома на баланс.

3. Для уменьшения тарифов искать дополнительные возможности заработка — размещение рекламы на здании, сдачу в аренду нежилых помещений и т.д.

4. Настаивать на передачу в собственность ОСББ нежилых помещений, пригодных для сдачи в аренду.

5. Кооперироваться с другими ОСББ, создавая ассоциации, совместно с ними работать с местными органами власти, лоббировать свои интересы. Это поможет, например, обуздать аппетиты монополистов.

6. По возможности, не брать на баланс газо- водо- электрораспределительное оборудование. Или же требовать выполнения его модернизации (ремонта) за счет местного бюджета либо поставщика. Помните, что пока данное оборудование или коммуникации находятся в собственности поставщика услуг, их состояние и работоспособность — это его головная боль.

7. Не переносите негативное отношение, которое за долгие годы у вас сложилась к ЖЭКу, на ОСББ. Помните, что ОСББ — это вы сами, другого у вас не будет. В случае постоянных проблем с качеством услуг, переизбирайте правление, но не отказывайтесь от оплаты. В противном случае вы рискуете оказаться в ситуации дефицита средств и прекращения обслуживания вашего дома вообще.

8. Не будьте равнодушными к проблемам своего дома после создания ОСББ, активно участвуйте в собраниях, обсуждении насущных проблем. Большинство из них можно решить только при наличии кворума, что подчас является проблематичным.