От плюс 30% до минус 20%. Как инвесторы сначала взвинтили цены на столичные квартиры, а теперь их обваливают

Жилье в Киеве становится золотым. В этом году столичная недвижимость рекордно подорожала — до плюс 30% к ценнику. Причем вплоть до сентября за квадратными метрами в буквальном смысле стояли очереди.

«Разобрали даже объекты, которые висели в базах данных риэлторов месяцами и считались неликвидом», — говорит руководитель агентства недвижимости Best&Seller Ирина Луханина.

Причиной такого ажиотажа стало увеличение доли инвестиционных сделок. К примеру, по многим новостройкам доля покупателей, которые приобретают квартиры для дальнейшей перепродажи или под сдачу в аренду, достигала 70%. Плюс рынок разогрели слухи о готовящемся повышении налогов при купле-продаже недвижимости (которые в итоге оправдались: принятый недавно законопроект 5600 вводит налог 18% с каждой третьей за год сделки; с учетом военного сбора получается 19,5% от стоимости объекта)

Но с осени рынок недвижимости неожиданно остановился.

«Люди интересуются, но по новым ценам покупать не спешат. Квартиры продаются, только при условии скидки хотя бы в 10%», — говорит Луханина.

По мнению специалиста по недвижимости международной сети RE/MAX Михаила Артюхова, продавцы повысили ценники намного больше, чем позволяет спрос. Кроме того, с рынка под конец года неожиданно начали уходить инвесторы.

«Поэтому в 2022 году стоит ожидать отката цен», — считает эксперт.

Впрочем, есть и другие прогнозы.

Ирина Луханина считает, что недвижимость, наоборот, будет и дальше дорожать. И уже к маю-июню следующего года цены вырастут еще на 7-10%. О росте цен заявили и застройщики, но предположили, что игра на повышение может и не пройти.

«В 2022 году цены на недвижимость будут расти. Думаю, будет еще плюс 15-20% по году. Но все будет зависеть от цен на металлопродукцию и стройматериалы, инфляции, общей ситуации в стране — как в итоге решится энергетический кризис, какой будет политическая ситуация, что станет с доходами людей и пр. Если все пойдет по совсем уж негативному сценарию, подорожания может и не быть, цены, наоборот, начнут снижаться», — говорит Руслана Грабко, директор по продажам группы компаний DIM.

Разбирались, что будет с рынком недвижимости в 2022 году и почему украинцы перестают вкладывать деньги в квартиры.

Очереди за квартирами и "быстрые«деньги

Несмотря на карантинные ограничения и сложности в экономике, ударившие по доходам многих украинцев, рынок недвижимости в этом году был на подъеме.

«Такого ажиотажа, как был с мая по сентябрь, я давно не помню. Люди буквально выстраивались в очереди за квартирами с мешками денег. И это не преувеличение — по некоторым новостройкам, как только объявляли старт продаж, в отделы продаж приходилось выстаивать в очередях по несколько часов», — говорит Луханина.

Причиной повышенного спроса на квартиры стал инвестиционный интерес.

«Рынок недвижимости уже давно привлекает украинцев — люди скупали квартиры, чтобы затем сдавать их в аренду. Но в этом году инвестиционные приоритеты поменялись. Стало больше тех, кто зарабатывает на перепродаже квадратных метров — покупают на этапе фундамента, продают под сдачу жилья в аренду. На таких сделках и раньше можно было поднять 30%, а в этом году некоторые зарабатывали в 2-2,5 раза больше, чем вложились на старте. Представьте, вы вложили 100 тысяч долларов, а через 8-9 месяцев получили 200 тысяч. Какой еще бизнес в Украине может дать такую рентабельность? Поэтому все ринулись на рынок недвижимости.

Также потенциально прибыльные сделки по покупке квартир в новостройках и их перепродажи после ремонта. В этом случае можно заработать вдвое больше, чем вложили. Покупка жилья под аренду стала менее интересной, чем ранее. Причина в том, что на волне эпидемии и стагнации в сегменте посуточной аренды стоимость съемных квартир в «долгосрочном» сегменте тоже практически не растет. В итоге, если еще недавно инвестиции в квартиру под аренду окупались за 7-8 лет, то теперь эти сроки выросли до 12 лет и больше«,- пояснила нам Луханина.

Но инвестиции в перепродажу квартир — это охота за «быстрыми» деньгами. Рост числа таких покупателей увеличивает общий оборот квадратных метров и создает на рынке видимость ажиотажного спроса.

«Инвесторы выкупают новостройки целыми этажами и даже секциями. Что создает иллюзию дефицита квартир. Потенциальные покупатели видят, что только вчера был старт продаж объекта, а квартир уже осталось мало, а по самым ходовым категориям и вообще не осталось. Что делают люди — бегут покупать. Что делают застройщики — повышают ценник», — говорит Луханина.

Рекордные ценники и бегство инвесторов

Цены на жилье в Киеве в этом году рекордно выросли. Причем в течение буквально пары месяцев, на которые пришелся пик ажиотажного спроса.

«Застройщики картельно повысили цены на 15-20%, а вторичка тут же подтянулась», — говорит Артюхов.

По словам Ирины Луханиной, за июнь-июль этого года квартиры в Киеве повысились в цене на 20-30%, в зависимости от класса жилья. «Эконом-класс, однушки подорожали больше, бизнес -класс немного меньше. Но в итоге ценник вырос на все — от хрущевок до новостроек», — отмечает Луханина.

По данным «Лун. Город», новостройки подорожали с 27,7 тысячи гривен за квадрат в январе 2021 года до 34,7 тысячи в декабре, то есть плюс 7 тысяч гривен за квадрат за неполный год. Причем тенденция повышения цен сохраняется — еще в ноябре ценник был на 1,7 тысячи за квадрат меньше декабрьского.

Эксперты уверены, что ценники подхлестнул именно повышенный спрос на квартиры. Который к тому же усилился на волне слухов о введении НДС на новостройки и повышении налога с купли-продажи жилья.

Эти нормы были заложены в законопроекте 5600. «Люди спешили заключить сделки, пока налоговое поле не изменилось», — пояснила Луханина.

В итоге скандальный проект 5600 приняли без НДС на квартиры, но с 18% налога с третьей продажи недвижимости за год. «Но теперь появились слухи о том, что вдогонку готовится еще один законопроект, в котором все же пропишут НДС на жилье. Это будет подстегивающим фактором для покупателей уже в 2022 году», — считает Луханина.

Впрочем, у застройщиков свои аргументы. Они уверены, что квартиры дорожают по объективным причинам.

«Стремительный рост цен обусловлен несколькими факторами. Во-первых, увеличение себестоимости строительства на фоне ускорения инфляции. Вспомните, что творилось на мировых рынках — металл подорожал вдвое, древесина — в три раза. При этом удельный вес арматуры в строительстве жилья достигает 20-30%. Инфляция взвинтила вверх цены и на стройматериалы.

Так, бетон подорожал на 40-45%, керамоблок на 35-40%, утеплитель — на 30%, лакокрасочные материалы, щебень, песок, стекло — все пошло в рост.

В итоге средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла на 25% в гривне и на 32% в долларах. Во многих ликвидных проектах цена поднялась также за счет увеличения спроса на них. Предложение же на рынке, наоборот, просело. В итоге, по состоянию на ноябрь 2021 года количество распроданных квартир в строящихся домах составляло 69%, тогда как годом ранее этот показатель едва доходил до 54%», — говорит Руслана Грабко.

Риэлторы рассказывают, что многие застройщики, как только спрос на квартиры вырос, изменили схему работы. «Они перестали пускать на просмотры покупателей, которых нашли инвесторы и начали запрещать или усложнять переуступку прав собственности. Покупателей стали переориентировать на „свои“ агентства недвижимости, а там ценник был плюс 5% к стоимости, которую выставлял инвестор. То есть, застройщики пытаются заработать еще и на спекулятивных сделках своих же покупаелей -инвесторов. Это также способствовало разгону цен», — добавила Луханина.

Впрочем, по ее словам, ажиотажный спрос на квартиры с начала осени вдруг пропал.

«По повышенным ценам люди не спешат покупать. Смотрят, звонят, но со сделками тянут», — говорит Луханина.

Артюхов также отмечает, что недвижимость сейчас явно переоцененная, и покупают квартиры, только если предлагается скидка.

«К примеру, на вторичке по Украине в целом рост цен на выставленные на продажу квартиры составил 15-17%. Цены фактически достигли потолка. И реальная цена продажи, как правило, на 10-12% ниже, чем изначально заявлял собственник, то есть, идет активный торг», — говорит президент Ассоциации специалистов по недвижимости Юрий Пита.

Рынок остановился и из-за крутого разворота инвесторов.

«Они начали уходить из недвижимости. Куда именно, мы увидим уже в следующем году. Многие останутся на этом рынке, но будут зарабатывать уже не на перепродаже жилья, а на строительстве. Появится пул новых застройщиков, которые „выросли“ из спекулянтов. Они начнут вытеснять „старую гвардию“, которая привыкла работать с рентабельностью в десятки процентов. Уже есть проекты, в которых себестоимость строительства составляет 400 долларов за квадрат, а продают по 600 долларов, и при этом застройщики не разоряются», — отмечает Артюхов.

«Многие инвесторы просто взяли паузу — пока ситуация в стране не проясниться. Вкладывать деньги в недвижимость, когда каждый день повторяют, что „Путин нападет“ решится не каждый. Как будут вести себя инвесторы дальше зависит от того, какой будет политическая и экономическая обстановка», — добавила Луханина.

Что будет с ценами на жилье в 2022 году

Главная интрига — что будет с рынком недвижимости в следующем году.

По словам экспертов, возможно несколько сценариев развития.

Первый сценарий — пессимистический: ухудшение политической и экономической ситуации в стране, эскалация на Донбассе, «страшилки» о войне с Россией, и на этом фоне — разгон инфляции и рост безработицы. К сожалению, этот вариант развития событий не кажется таким уж нереалистичным.

«В этом случае, понятно, никто в квартиры вкладываться не станет. Наоборот, люди попытаются вынуть деньги из недвижимости, что может спровоцировать откат цен», — говорит Луханина.

О том, что недвижимость в 2022 году может подешеветь, нам сказал и Михаил Артюхов. По его мнению, цены достигли пика, жилье явно переоценено, и теперь рынок должен «выровняться» за счет скидок. Не исключен откат цен на исходные позиции — то есть, минус 20-30%.

Второй сценарий — оптимистический. Если ситуация в стране улучшиться, или, как минимум, не будет ухудшаться, ценник на квартиры может еще больше вырасти.

«Думаю, к маю-июню 2022 года мы увидим еще плюс 7-10% к ценнику. Ведь с учетом повышения налога с третьей сделки, многие частные продавцы попытаются переложить дополнительные затраты на покупателей. Если же введут еще и НДС на жилье, то возможет рост цен до 30%», — говорит Ирина Луханина.

По мнению Русланы Грабко, в 2022 году цены на недвижимость будут расти. В среднем по году увеличение стоимости может составить 15-20%, но все будет зависеть от цен на стройматериалы, инфляции и общей ситуации в стране.

Юрий Пита считает, что рост цен будет куда ниже — в первом полугодии 2022 года — плюс 5-7% и на первичке, и на вторичке. «До марта ценники, скоре всего, останутся стабильными, а с апреля по июнь повысятся на 7% в Киеве, Львове и Одессе и на 5% в Харькове и Днепре», — отметил Юрий Пита.

Причем, больше всего подорожают самые востребованные — в сегменте новостроек это формат «город в городе», на вторичке — небольшие квартиры эконом -класса площадью 35-50 квадратов. По остальным квартирам рост будет в пределах 3%.

По мнению основателя и управляющего партнера группы компаний Concept Group Михаила Подвысоцкого, на первичке спрос в следующем году будет сосредоточен в сегменте объектов «комфорт» и «комфорт плюс» — станут раскупать 1-2 комнатные квартиры площадью до 60 квадратов. А вот что касается цены, то тут ситуация во многом будет зависеть от ситуации в стране и развития ипотечного кредитования. Если количество кредитных сделок вырастет до 30% в общей структуре продаж, на рынке возможет бум, и, соотвественно, рост цен.

«Но по по итогам 9 месяцев этого года, доля ипотечных сделок на первичке — всего 0,5%, а по программе „Доступная ипотека“ — около 20%. Пока этого мало», — говорит эксперт.

То есть, как видно, ни застройщики, ни риэлторы пока сами не до конца понимают, что будет с рынком недвижимости и ценами на квартиры в следующем году.

Общий настрой — на рост ценников.

Но, понятно, что протянуть очередное повышение цен в ситуации, когда нет доступной ипотеки, доходы рядовых украинцев не растут, а инвесторы разбегаются, будет крайне проблематично. Наоборот, чтобы хоть что-то продавать, владельцы квартир будут вынуждены снижать ценники.

По материалам «Страны»

КОММЕНТАРИИ

Валерий Шерман: Недвижимость была и будет в цене. Что бы там не говорили. Главный вопрос - как найти деньги на квартиру. И тут поможет только толковый ипотечный эксперт.

Тэги: Киев, общество, цена, квартира, спекулянты

Комментарии

Выбор редакции
Голод и пустые продуктовые полки в 2022 году могут стать реальностью
Голод и пустые продуктовые полки в 2022 году могут стать реальностью
Голод и пустые продуктовые полки в 2022 году могут стать реальностью
Голод и пустые продуктовые полки в 2022 году могут стать реальностью
Скандальный фильм «Не смотрите наверх»: о чем он на самом деле?
Скандальный фильм «Не смотрите наверх»: о чем он на самом деле?
Расшифровка прогноза от The Economist на 2022 год: победа республиканцев, конец эпохи вакцинации и много крови
Расшифровка прогноза от The Economist на 2022 год: победа республиканцев, конец эпохи вакцинации и много крови
Будущее Зеленского: впереди фаза презрения и отвращения
Будущее Зеленского: впереди фаза презрения и отвращения
Как включить VPN, чтоб открыть незаконно заблокированные сайты. Инструкция
Как включить VPN, чтоб открыть незаконно заблокированные сайты. Инструкция
Украина в крови. Новый крестовый поход Католической церкви. Начало
Украина в крови. Новый крестовый поход Католической церкви. Начало
Шокирующая исповедь о практиках медитации
Шокирующая исповедь о практиках медитации
Масоны раскрыли свой самый главный секрет
Масоны раскрыли свой самый главный секрет
fraza.com
Все новости
Главное
Популярное
Появилось видео момента эпичного ДТП во Львове
Появилось видео момента эпичного ДТП во Львове
Появилось видео момента эпичного ДТП во Львове
Появилось видео момента эпичного ДТП во Львове
В Киеве грабители расстреляли мужчину из-за 10 млн гривен
В Киеве грабители расстреляли мужчину из-за 10 млн гривен
Взрыв газа в Запорожье: частично обрушился жилой дом
Взрыв газа в Запорожье: частично обрушился жилой дом
У здания Офиса президента Украины заметили полуголую женщину с ребенком
У здания Офиса президента Украины заметили полуголую женщину с ребенком
Днепровский стрелок рассказал, зачем стрелял в женщину
Днепровский стрелок рассказал, зачем стрелял в женщину
Опубликовано видео задержания стрелка из Днепра
Опубликовано видео задержания стрелка из Днепра
Жители Киева превратили квартиру с малолетними детьми в хламник
Жители Киева превратили квартиру с малолетними детьми в хламник
Расстрелял в упор: в Сети появилось видео убийства Нацгвардейцев в Днепре
Расстрелял в упор: в Сети появилось видео убийства Нацгвардейцев в Днепре
Нацгвардейца, убившего пятерых человек, задержали в окрестностях Днепра
Нацгвардейца, убившего пятерых человек, задержали в окрестностях Днепра
В Днепре солдат-срочник по неизвестным причинам расстрелял из автомата пятерых сослуживцев
В Днепре солдат-срочник по неизвестным причинам расстрелял из автомата пятерых сослуживцев
fraza.com

Опрос

Чего нам ждать в 2022 году?