В этом году Кабмин передаст земли с/х назначения за пределами населенных пунктов еще 141 объединенной общине. За прошлый год 650 ОТГ уже получили 1,5 млн га аграрных земель на сумму более $1,5 млрд. Такой шаг эксперты одобряют, ведь до этого использование государственных земель по многим параметрам было со знаком вопроса, в частности, постоянно звучала критика, что эти земли «воруют», они переходят под контроль своим людям, используются в «тени».
AgroPolit.com покопался в земельной истории агросектора и выяснил, что государственная земля с 2000-х годов «украсться» не могла, потому что нет закона о продаже права на эти земли. А потому все операции с использованием агробизнесом этой земли могут быть ликвидированы после отмены моратория и принятия парламентом закона об обороте земель с/х назначения. Еще одно: из-за политических каруселей в вопросе «снимать или нет мораторий, открывать или нет рынок земли» и бизнес, и государство только теряют! Первые несут репутационные риски из-за различных схем использования в рамках законодательных лазеек этой земли и неоцененности своих бизнесов на международных рынках. Второе имеет земельную коррупцию и недополучение доходов в местные бюджеты. А теперь давайте посмотрим, какие же схемы использовались и используются сегодня с госземлями.
Как было
1. Фермерская земля.
Самая распространенная схема, которой пользовался весь агрорынок с 2012-го по 2016 год для формирования своих земельных банков — передача госземельфизическим лицами, которые брали ее под ведение фермерского хозяйства (ФХ). Какой был механизм? До 4 апреля 2016 года действовала статья 134 (часть вторая прикрепляю СКРИН) Земельного кодекса Украины, которая позволяла гражданам получать в аренду государственную землю (без проведения аукционов) под такие хозяйства. Было два условия: наличие у будущего фермера диплома обагрообразовании и опыта работы в АПК. Такая лазейка позволяла всем участникам рынка наращивать свои земельные банки в период бурных 2000-х. По разным оценкам, безаукционно после 2013 года под контроль физлиц перешло около 2 млн га с/х земли. Какая доля ушла из них в земельные банки агрокомпаний — сказать трудно: найти такую статистику сейчас невозможно. Но, по неофициальным оценкам экспертов, 1 млн оказался под формированием зембанковагрокомпаний, остальные — под ФХ.
«Раньше Госгеокадастр передавал фермерам земли в аренду без аукционов и ограничения площадей. Этим активно пользовались сельхозпроизводители. Создавали фермерские хозяйства, которые брали землю на 49 лет и передавали ее себе же под 3% по субаренде, а фактически работали на агрохолдинги... „Нарезались“ достаточно большие куски земли, по несколько сотен гектаров, под конкретных людей. В этой схеме участвовали избранные. То есть, „дутых“ фермеров было не так много», — рассказывал про эту схему в рамках закона в интервью президент «Земельного союза Украины» Андрей Кошиль.
Как это происходило на практике? «Площадь никак не ограничивалась: человек мог взять для ведения фермерского хозяйства любую площадь земель (без проведения аукциона), главное, у него должно быть аграрное образование и опыт работы в агросекторе. Иногда региональные геокадастры могли требовать документы на подтверждение требуемой площади, а также того, что там будет выращиваться», — рассказывает AgroPolit.com детали глава союза Центр развития земельных правоотношений в Украине Леонид Корейба. Те, кто не обрабатывал эту землю самостоятельно, продолжает он, отдавали ее в субаренду агропредприятиям через договор инвестирования или совместное использование этой земли.
Его слова подтверждает в комментарии AgroPolit.com председатель земельного подкомитета аграрного комитета Рады Олег Кулинич. «В большинстве случаев фермерские хозяйства не создавали, а полученную физлицами землю передавали в субаренду какому-то крупному предприятию или небольшому холдингу», — объясняет он.
Таким механизмом пользовались тогда все участники агрорынка (крупные, средние, малые), потому что само государство поставило их в такие условия.
«В свое время государственные администрации предоставляли земли с/х в аренду хозяйствам, которые подпадали под категорию фермерских. Поэтому, по согласованию с руководством агропромхолдинга, мы приняли решение о диверсификации земельного банка и создании фермерских хозяйств из работников «Агрофирмы „Добробут“. Петр Рыбин, который в то время занимал должность финансового директора „Астарты“, эту идею поддержал», — рассказывал детали формирования зембанка «Астарта-Киев» в интервью Latifundist.соm экс-директор дочерней структуры холдинга агрофирмы «Добробут» Александр Коваленко. По его словам, он договаривался с людьми, что «пока они работают в холдинге, то предоставляют свои земли нам в аренду». «А когда уйдут с предприятия — могут распоряжаться землей по своему усмотрению. Тогда люди, которые имели фермерские хозяйства, приходили в агрофирму „Добробут“ „под меня“, под мое имя. Эти фермерские хозяйства находились в структуре агрофирмы „Добробут“ до последнего. Многие из них и сегодня в структуре „Добробута“, потому что это работники предприятия», — объясняет он.
Хотя программа была абсолютно легальной (что не запрещено законом — то разрешено, и этот принцип никто не отменял), однако не все компании так открыто говорят об этом периоде своей земельной истории. Для них это имиджевые риски. Большинство уже присутствуют на международных рынках, проводили IPO. Никому не хочется объяснять инвесторам, почему государство сознательно загнало бизнес в такой тупик с землями. По нашим данным, такие госземли были в земельных банках ТОП-10 крупнейших агрокомпаний, таких, как Астарта, Кернел, МХП, у «Сварог Вест Групп» в период предыдущего руководства компании, «Мрия» имела значительный процент земельного банка именно таких земель и другие.
События двух майданов ускорили изменение этой ситуации. И государство, и агрокомпании понимали имиджевые риски дальнейшего использования такой схемы для агрорынка, поэтому, благодаря потеплению политической ситуации в стране, агролобби в парламенте смогли закрыть эту лазейку.
Хоть Госгеокадастр и сопротивлялся. Так, 18 февраля 2016 года депутаты принимают закон 1012 — VIII (регистрационный — 2279) «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины относительно проведения земельных торгов». Среди его авторов — Давиденко В. М., Юрчишин П. В., Лунченко В. В, Кучер М. И., Кулинич О. И., Лабазюк С. П., Козаченко Л. П., Бакуменко О. Б. И после этого изЗКУ (закон № 2768 — III) исчезает пункт о фермерской земле. А уже 3 апреля 2016 года все государственные земли начинают сдавать через аренду только на аукционах.
2. Схема «Украгропром». Ее прописало само правительство. Как уже писал AgroPolit.com, 6 февраля 2012 года Кабмин Николая Азарова принял распоряжение № 113-р — об отчуждении 111, 26 тыс. га земли из хозяйствНААН в пользу частной компании «Украгропром» (тогда ее связывали с нынешним нардепом Сергеем Тарутой) с целью улучшения финансово-хозяйственных показателей. Однако такое улучшение привело к миллионным убыткам, которые разбирают даже сейчас, поэтому уже 18 июня 2014 года № 583-р отменено предыдущее распоряжение и государство сохранило в землепользовании НААН 111 тыс. га земель государственных предприятий опытных хозяйств.
Как сейчас
Вышеупомянутые две программы уже «умерли». Так как выглядит ситуация сейчас?
Главное отличие «тогда» и «сейчас», говорят опрошенные AgroPolit.com эксперты, — это то, что в госземлях больше всего заинтересованы небольшие компании и фермерские хозяйства. Крупные не хотят лишних репутационных рисков, для них главная статья пополнения зембанков — аренда земель у владельцев паев. А тут есть 2 варианта ее получения. «Первый вариант — эмфитевзис с неограниченным сроком аренды, что приводило к появлению аренды на 200-300 лет. Сейчас законом № 2498 с 1 января 2019 года срок эмфитевзиса ограничили, сравняв с долгосрочной арендой — не более 50 лет. Второй — простая аренда (составляется максимум на 50 лет) с прицелом на право первого выкупа в случае открытия рынка», — объясняет Корейба.
К числу же «схем» с госземлями, получивших распространение сегодня, относятся еще несколько.
1. Договоры совместного пользования.
Как пояснил Олег Кулинич, эти договоры находятся вне юридической плоскости. Но это не главный их минус и негатив. «Использование госземель из-за таких договоров абсолютно не наполняет местные бюджеты. Эти договора вне юридической плоскости, они — это классическая схема, которую сегодня используют при обработке госземель, находящихся в распоряжении НААН, различных ГП, например „Коневодство Украины“. Потери от такого механизма значительные. Давайте посчитаем. Общее количество таких госземель — ориентировочно 500 тыс. га. Примерно половина из них задействована под договора совместной обработки, поэтому они не учитываются ни в одном реестре. Общее возделывание означает минимальную ставку арендной платы с одного га. Примерно он составляет минимум 3%, а максимум — 7%. Например, в Полтавской области владельцы паев получают от арендатора 10%, то есть разница в 3%. Поэтому сумма средств, которые идут мимо местного бюджета в таком случае, это не менее 200-240 млнгрн», — объясняет земельную арифметику несовершенного законодательства Кулинич.
2. Бесплатная приватизация земли. «Процедурой бесплатной приватизации земельных участков, которая описана в статье 118 Земельного кодекса Украины, формально может воспользоваться любой гражданин Украины. Например, под личное крестьянское хозяйство закон дает право отхватить до двух гектаров, под садоводство — до 12 соток, а для ведения фермерского хозяйства — в размере среднего пая, а он в некоторых регионах может достигать десятков гектаров», — рассказывает заместитель председателя совета Ассоциации «Земельный союз Украины» Андрей Мартын.
Желающих получить бесплатную землю становится все больше, а вот свободной «ничейной» земли за 27 лет земельной реформы уже почти не осталось. Поэтому чиновники Госгеокадастра являются реальными распорядителями государственных земель с/х назначения фактически по своему усмотрению. Классика этой схемы такая: заинтересованный в земле «бизнесмен» договаривается с рядовыми украинцами о получении такой земли под дальнейшую ее перепродажу ему или подставным лицам, а уже тогда — с чиновником, чтобы этого не замечали. Формально она пребывает в собственности физических лиц, но на самом деле контролируется организатором схемы через договор аренды на 49 лет или вообще на основании неофициальной договоренности.
Впрочем, недавно эту схему «осовременили». После утверждения правительством «Стратегии совершенствования механизма управления в сфере использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения государственной собственности и распоряжения ими», объясняет Мартын, эту лазейку стали использовать для раздачи земель участникам АТО (им установили специальные квоты, что дискриминирует остальных украинцев). Сейчас эта схема работает так, объясняет Мартын: «Добрые люди» просят участников АТО за вознаграждение в несколько сотен американских долларов написать заявление на бесплатную приватизацию участка и доверенность на дальнейшее распоряжение полученной землей, а после получения участка он сразу перепродается (мораторий, кстати, на такие участки не распространяется). Соответственно, жители местных сел, которые проживают на этой территории и, вполне естественно, хотели бы сами работать на земле или пасти скот на общественных пастбищах, остаются «с носом», а ловкие дельцы де-факто используют бесплатную приватизацию как прекрасный инструмент для захвата значительных земельных массивов«. По мнению эксперта, это «законодательное окно возможностей» тоже надо закрывать.
3. Договор о социальной помощи с сельским советом. «Негласно государство знает о такой скрытой аренде своих земель, но официально ее не видит, потому что узаконить весь этот процесс оно не может. Ведь де-юре деньги за пользование такими землями поступают в городской бюджет», — говорит Леонид Корейба.
4. В рамках ЗКУ есть еще одна схема (для фермеров). Корейба объяснил ее суть: ст. 31 пункт 2 позволяет членам фермерского хозяйства бесплатно получить в собственность арендуемые у государства земли для ведения хозяйства в размере средней доли пая по району (в среднем 3 и 5 га на 1 человека).
5. Самозахват (здесь излишне что-то расписывать, ибо примеров рейдерства и других фактов из этой серии уже было немало).
Куда дальше?
Как я уже написала, парламент закрыл одну из основных земельных схем 2000-х годов законом 2279, который обязал продавать право аренды госземли только через аукционы.
Есть еще один положительный момент отбеливания земельного рынка, который является результатом введения земельной децентрализации. С 1 января 2019 года все государственные земли с/х назначенияза пределами населенных пунктов (около 10 млн га), распорядителем которых является Госгеокадастр, согласно постановлению № 60-р, не могут быть переданы в аренду на аукционах или в собственность третьим лицам без согласия ОТГ. Если раньше Госгеокадастр мог самостоятельно определять, какие земли сдавать, то теперь он обязан спрашивать громады, чтобы сдать в аренду. Громады в ответ на обращение Госгеокадастра предоставляют свои замечания и принимают решение о согласовании или отказе передачи земли исключительно на сессиях громад. Если такого решения нет, значит — не передают. Исключение составляют те земли, которые уже до 1 января 2019 года включили в список на аренду. То есть за прозрачностью этого процесса стали наблюдать громады, поэтому «по-своему» выдавать землю «под кого-то» госчиновникам стало намного сложнее.
Итак, что мы имеем сейчас?
Ситуация такая: низы (бизнес) категорически не хотят культивировать и развивать дальше старую систему, а верхи (парламент, правительство и президент) не могут и не хотят ее изменить. Хотя попытки уже есть. Как разорвать этот порочный круг? Выход один: принять закон об обороте с/х земель и запустить цивилизованный рынок земли, где каждый игрок будет понимать и знать свое место. Пайщики получат набор механизмов распоряжения своей собственностью (в том числе за счет кредитов от государства начинать собственное дело). Бизнес — полностью законные механизмы увеличения зембанка (путем аренды или покупки земли) и, как следствие, капитализацию компаний. А государство избавится от головной боли (земельной коррупции) и даст толчок развитию сектора и притоку инвестиций.
Как скоро это может произойти?
Аграрный комитет разработал основные положения земельной концепции, которая ляжет в основу законопроекта об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Больше об этом читайте в материале AgroPolit.com здесь. Скажу кратко: депутаты представили базовые положения будущего земельного закона и предложили общественности и профильным ассоциациям их обсудить и подредактировать. Кроме того, параллельно существует 4 варианта проекта об обороте с/х земель авторства агрокомитета, Госгеокадастра, Минагрополитики и отдельных депутатов — смотрите их в инфографике.
Совершенно очевидно, что решение по земельному закону будет после президентских выборов. Оба кандидата на эту должность уже заявили, что они за свободный рынок. А вот формат — вопрос дискуссий. Скорее всего, формат будет утверждать Рада нового созыва, ведь большинства за этот вопрос в действующем парламенте нет.
Как сегодня выглядит земельный банк ТОП-100 крупнейшихагрокомпаний — смотрите в рейтинге на Latifundist.com.
