Цены на жилье не могут расти по двум причинам. Во-первых, на рынке нет кредитов как для покупателей, так и для застройщиков с подрядчиками.
Во-вторых, у населения недостаточно наличных денег, а колебания доллара заставили забыть о квартире большинство граждан, получающих зарплаты в гривне. «Нет предпосылок для любого повышения цены. На руках у потенциального покупателя все же меньше, чем $40–60 тысяч, которые сегодня нужны для покупки нормальной однокомнатной в нестаром доме», – говорит президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов.
Ипотеки нет – и добавить до $20–30 тысяч сбережений нечего. Больше всего, по словам Рубанова, пострадал эконом- и бизнес-сегмент рынка. Элитное жилье, пусть упало в цене в два раза, но своего специфического покупателя не потеряло, пишет БизенсГид.
«Психологический барьер – $1000 за «квадрат». Вряд ли его преодолеют. Если подсчитать, то малометражка при таком раскладе будет оцениваться в $25–30 тысяч. Это ниже, чем сегодня. Если подешевеет гривна, в долларовом эквиваленте возможны еще колебания в сторону снижения цены», – говорит эксперт.
По мнению аналитика консалтинговой компании SV Development Сергея Костецкого, «дно» определяет прежде всего то, что не будет краха цен или скачков. В то же время, специалисты прогнозируют потерю приблизительно 5% цены в месяц. То есть до весны это может составить уже 25–30%. Или $15 тысяч в стоимости квартиры за $50 тысяч сегодня.
«Сползание будет наблюдаться в отдельных районах, по ситуативным причинам. Это не будет всеобщая тенденция. Это может коснуться самых дешевых квартир, малометражек или квартир в старых домах. Прогноз действителен лишь в том случае, если гривна не обесценится до уровня выше 9 грн/$. При другом валютном сценарии предсказать что-либо сложно. В сегменте более дорогого жилья (бизнес-класс) в следующем году возможен крупный торг – до минус 20% от заявленной цены», – говорит Костецкий.
«Платежеспособность населения будет падать, – говорит руководитель отдела маркетинга консалтинговой компании NAIPickard Ярослав Иванов. – Рынок «свалился» на ценовой уровень 2006 года. В начале кризиса большое значение имел психологический фактор – неготовность тратить деньги со стороны покупателей и паника перед дешевеющими активами со стороны владельцев квартир. Сейчас к сделкам относятся более спокойно и те и другие. Неликвидное жилье, наиболее дешевый сегмент, еще может терять в цене. До уровня его граничной стоимости – $25–30 тысяч – которая уже опробована весной и в начале лета».
Возник своего рода замкнутый круг: сокращение количества сделок вызывает дальнейшее их сокращение. Жесткое противостояние продавцов и покупателей не может продолжаться постоянно. Кто-то должен будет уступить. И кто – общество, похоже, уже решило. Судя по материалам СМИ, соцопросам, обсуждениям на форумах, звонкам в агентство, превалирует мнение, что цены к концу года ощутимо снизятся.
Однако, полнейшей уверенности, что рынок скатится до возможностей наших кошельков, нет. Квартиры так и могут остаться за пределом возможностей «простого человека». Но это тормозит и застройщиков, и банки. Так что специалисты ожидают не далее как в 2010-2012 годах развитие суррогатных продуктов кредитования.
«Ипотека выдается под ресурсную базу банка, а вряд ли стоит надеяться, что люди понесут депозиты на срок более года, – объясняет советник президента Ассоциации украинских банков Алексей Кущ. – Тяжело найти деньги для этой цели и за границей. Кредитование возобновится в иной форме: другие сроки – так как нет внешних длинных займов для банков, крупный первый взнос, ставка, соответствующая уровню инфляции...».
Эксперт пояснил: возвращение ипотеки возможно не ранее, чем инфляция будет составлять до 10% в год. Никто не согласен платить по 30% годовых, а банки не готовы рисковать.
«Банки будут вынуждены закладывать возможность удешевления актива в 2 раза, а значит покрытие кредита не может быть более 50% стоимости жилья. И это будет уже не 20 лет, а 5 или 10. Ипотека станет менее доступной и не сможет служить фактором, который целиком «восстановит» рынок. Мы прогнозируем появление новых кредитных продуктов», - отметил Алексей Кущ.
Аренды с последующим правом выкупа, аренды с аукционом на право выкупа, рассрочек от застройщика, общей кассы инвесторов (по примеру британцев, схоже с советскими «кассами взаимопомощи» на предприятиях). Но главная надежда – на государство. Американский пример – уменьшение подоходного налога на сумму по процентам, выплачиваемым по ипотеке ежемесячно.
Но все эти предложения еще надо рассмотреть и разработать, при существующей власти неизвестно, насколько это затянется.
