Цены на жилье в Украине приблизились к критически низкому уровню. Как выяснили журналисты «Фразы», об этом говорится в отчете «О финансовой стабильности» за декабрь, обнародованном НБУ.
Некоторые застройщики уже продают квадратные метры практически по себестоимости.
По данным НБУ, себестоимость строительства, просчитанная Министерством регионального развития на 2017 год, составляет 12 128 грн. В следующем году она составит 14 340 грн/кв. м. В то же время в сентябре можно было купить квартиру в столице по 14 500 грн за квадратный метр. И предпосылок для повышения цен пока нет.
Падение цен в НБУ объясняют тем, что предложение квартир растет, причем высокими темпами, а спрос на них остается низким, как и платежеспособность украинцев.
Так, с января по сентябрь 2017 года в Украине введено в эксплуатацию на 35% больше жилья, чем за аналогичный период прошлого года (4 млн кв. м). В том числе в Киеве за I полугодие 2017-го построено в 4 раза больше квартир, чем за шесть месяцев 2016-го. За 9 месяцев 2017-го на столичный рынок выставлено 40 тысяч новых квартир.
Однако, покупателей на них нет. В том числе потому, что люди не спешат брать кредиты в банках. С января по сентябрь этого года украинцы взяли ипотечных кредитов только на 963 млн грн. То есть, за кредитные средства куплено чуть более тысячи квартир.
По этой причине цены на жилье снижаются. Так, по состоянию на сентябрь 2017 года, в новых домах (на первичном рынке) цены снизились на 11% в долларовом эквиваленте или на 16% в эквиваленте евро — по сравнению с сентябрем 2016-го. В столице падение цен минимальное: в Киеве квартиры потеряли в цене за год всего 1%. А вот в регионах снижение цен гораздо серьезнее, даже в крупных облцентрах: во Львове — 4%, в Одессе — 5% и т.д.
Строители идут на всяческие ухищрения, чтобы завлечь клиентов. Один из излюбленных способов — уменьшение метража. Сегодня 53% строящегося жилья — это однокомнатные квартиры. Но если в прошлом году средняя площадь одной квартиры в новострое (с любым количеством комнат) составляла 65,8 кв. м, то в нынешнем — всего 62,7 кв. м.
Избыток жилья пока не создает системных угроз для финансовой стабильности. Но возрастают риски отдельных застройщиков и банков, которые выдают им кредиты, предупреждает Нацбанк.
«Не стоит прибегать к радикальным мерам по ограничению предложения вроде введения моратория на новое строительство. Однако нужно повышать требования к качеству нового жилья и усиливать защиту покупателей квартир в новостройках», — советуют в НБУ.
За пределами Киева цены уже давно ниже «уровня себестоимости», сообщает «Сегодня».
Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрий Пита считает, что данные НБУ о падении цен на рынке недвижимости несколько преувеличены.
«По нашим данным, снижение за год на первичном рынке составило порядка 5-6% в долларовом эквиваленте. Хотя наверняка сказать сложно, у нас ведь до сих пор нет единого реестра по первичному рынку», — говорит он.
Что касается уровня цен, то, по словам Юрия Питы, во многих регионах недвижимость уже давно продается ниже той цены, которую Нацбанк назвал «уровнем себестоимости».
«Минрегионстрой выводит рекомендованную цену для всей Украины. Но уже сейчас есть предложения гораздо ниже этой цены. И по 9000, и по 8000 гривен за квадратный метр. Даже в Киевской области есть такие цены. Ведь затраты застройщиков не одинаковые в разных регионах. В Киеве — затраты и цены выше, в других регионах — намного ниже затраты на документацию, на землю и т.д. Поэтому и цены на квадратные метры ниже», — аргументирует глава АСНУ.
Однако с оценкой рисков, которую привел Нацбанк, Юрий Пита согласен.
«Чем ниже цена, тем выше риск, что объект останется недостроем. Застройщик может просто не выполнить все свои обязательства, потому что у него не хватит на это ресурсов», — говорит он.
Впервые снизились даже гривневые цены на жилье.
Независимый эксперт по недвижимости Ярослав Цуканов подтверждает, что цены на недвижимость во всех регионах Украины «имеют устойчивую тенденцию к падению». Причем он согласен с той цифрой, которую называет НБУ: «Мы достаточно устойчиво падаем каждый год. В Киеве в этом году было падение 10% в долларовом эквиваленте, по Украине — примерно так же, плюс-минус несколько процентов. Что на первичном, что на вторичном рынке. И предпосылок для повышения цен сегодня нет никаких. Более того, в этом году рынок, как ни странно, упал даже в гривневом эквиваленте. Впервые просел примерно на 6%».
По данным Ярослава Цуканова, первичный рынок действительно очень перенасыщен строящимся жильем.
«У нас нет единого реестра первичной недвижимости. Но по разным оценкам, предложение на первичном рынке превышает спрос в 10-20 раз. Я считаю, это результат неграмотной политики в этой сфере. Не нужно было создавать многократного превышения предложения над спросом, выдавать разрешения на новое строительство. При такой ситуации застройщикам, конечно, придется работать на нулевом уровне рентабельности, чтобы продать свои объекты. Но все равно быстро не получится этого, потому что спрос очень низкий», — считает Цуканов.
Как сообщала «Фраза», по данным «Градостроительного кадастра Киева», по состоянию на август 2017 года в Киеве незаконно возводились 62 жилых дома. Причем наибольшее количество самостроев наблюдалась в Днепровском и Шевченковском районах.
В декабре 2017 года эксперты рассказали, как изменятся цены на жилье в Киеве в следующем году.
С начала 2011 года на рынке первичной недвижимости Киева накопилось более 76,5 тысяч новых, нераспроданных квартир.
