Украина разочарована. К власти приходят одни и те же, циклически сменяющиеся олигархи. Единственная настоящая цель которых — выстраивать вертикальную монополию власти, пронизывающую все, что может давать деньги. Не стоит быть наивными и ждать, что в государстве что-то изменится до тех пор, пока мы не знаем, что творится в наших собственных домах: кто и зачем навязывает нам вороватые ЖЭКи, взятые с потолка тарифы, хамок-консьержек и ликеро-водочные лотки на детских площадках. Активисты БЮТ тщетно пытаются собрать сторонников на Майдане, но украинцев больше не интересует борьба за чужие интересы. «Эта земля была нашей, пока мы не увязли в борьбе. Она умрет, если будет ничьей, пора вернуть эту землю себе».
На фоне стремительного социального обнищания назрела коммунальная революция. Революция эта происходит не на улице, и делают ее не толпы с флагами. Здесь победят те, кто изучает законы и могут объединяться. Но здесь все очень непросто. Как уничтожить ненавистный ЖЭК и создать ОСББ, если для этого нет сильной законодательной базы? Не станет ли переход к ОСББ прыжком из огня да полымя? Почему власть так популяризирует ОСББ и что собирается на этом заработать? Почему можно уже сейчас игнорировать ЖЭКи и не платить им за услуги? Кто настоящий хозяин вашего дома? Как победить ЖЭК в суде? Об этом рассуждает известный адвокат, занимающаяся реформированием ЖКХ и создавшая в своем доме ОСББ, Татьяна Монтян. Есть надежда, что с помощью журналистов и юристов революция завершится победой — впрочем, легких ответов на вопросы нет, о чем свидетельствует видавшая виды бита в машине Монтян. Но «...и если мы хотим, чтобы было куда вернуться — то время вернуться домой». — Начнем с нуля: что такое дом. Дом это совместная неделимая собственность всех собственников помещений в этом доме. То есть все люди, которые владеют в этом доме квартирами и нежилыми помещениями, являются сособственниками дома как целостного имущественного комплекса. Он состоит из земельного участка, на котором стоит дом (плюс придомовая территория), из коммуникаций и самого дома. Сам дом, в свою очередь, состоит из квартир и нежилых помещений в частной неделимой собственности конкретных лиц, и из неделимого имущества, к которому относятся лестничные клетки, подвалы, чердаки, крыши, инженерные конструкции и т.п. Это общее совместное имущество. С физической точки зрения. Дом — это целостный ресурс с характеристиками данного ресурса (его стоимость и стоимость поддержания его в том состоянии, в котором его хотят видеть люди).
— Вы сказали с физической точки зрения, а с юридической стороны?
— Вот переходим к юридической стороне вопроса. Собственникам домика в селе проще — если он один, то сам чухает репу, думая, как ему обслуживать свой домик. Двое — уже договариваются, но даже вдвоем некоторые люди умудряются устраивать такие мордобои, что рыдает вся милиция. Кайдашева груша — это классика. По-научному данная проблема называется «ненадлежащие алгоритмы разрешения конфликтов между сособственниками неделимого имущества». У нас в стране «надлежащих алгоритмов», к сожалению, нет. Если несколько людей могут договориться на основе справедливости и вменяемости, отлично. Но в большинстве своем люди таковы, что руководствуются иррациональными причинами — «она не так посмотрела на моего мужа 30 лет назад, поэтому я проголосую против ее избрания в правление в ОСББ и всем расскажу, что она шлюха и воровка». Это реальная история в одной реальной пятиэтажке. Подобных историй миллион. Зачем нужны надлежащие алгоритмы решения конфликтов между сособственниками неделимого имущества? Да для того, чтобы такие иррациональные личностные отношения не мешали управлять общим ресурсом, иначе многоквартирный дом превратится в руину. Так вот, если в домике на двух человек в БТИ регистрируют совершенно спокойно — ½ Пупкину, а ½ Дрюпкину, то наши многоквартирные дома вообще никогда и нигде не учитываются как целостные имущественные комплексы с обозначением идеальных долей и с указанием имен собственников этих частей. То есть если дом — это мини-акционерное общество, где у каждого — определенное количество акций, которое соответствует идеальной доле каждого собственника в доме, как можно управлять акционерным обществом, если ты не знаешь, кто акционеры и сколько акций каждому принадлежит?
— То есть это законодательная проблема?
— Огромнейшая законодательная проблема! Проблема нашей страны в том, что, к сожалению, решить ее может только министерство юстиции, а им, к сожалению, руководит Лавринович со своим вторым юридическим образованием, не подозревающий о наличии такой проблематики. Это одна из самых сложных отраслей и в юриспруденции, и в бихевиористике, и в психологии: как заставить группу индивидуумов с самыми разнообразными интересами действовать на пользу группы. В многоквартирном доме люди очень разные — один хотят жить в нем долго, они вбухали деньги в ремонт, у них рядом садик и работа; другие — купили жилье с целью скинуть бабло и теперь сдают эти квартиры; есть маргиналы, которым вообще все по барабану; есть пенсионеры со старческим маразмом, которые просто физически не в состоянии осознать, что дом — их совместная собственность и принадлежит не ЖЭКу. В доме, кроме того, могут жить собственники ЖЭКа, которые заинтересованы в том, чтобы «людишки» никогда-никогда не договорились между собой. И вот весь этот веселый конгломерат надо заставить каким-то образом принимать коллективные решения. Должна заметить, что в нашей стране только 0,1 % ЖЭКов работает легитимно — там, где люди приняли решение создать ОСББ, а потом заключили договор с конкретным ЖЭКом. Остальные 99,9% ЖЭКов работают нелегитимно по той простой причине, что никогда дома не принимали коллективного решения о том, чтобы конкретный ЖЭК обслуживал конкретный дом.
— Как такие ЖЭКи появляются?
— Одни — по наследству после СССР. Вообще, считать, что ЖЭКи якобы являются коммунальными — на самом деле глупость. Все ЖЭКи принадлежат кому-то. У каждого есть официальный или неофициальный хозяин, который доит конкретный ресурс — дома, которые обслуживаются данным ЖЭКом. В Гражданском кодексе у нас написано, что совместной собственностью распоряжаются собственники по их взаимному согласию, но не прописано, в какой же форме должно быть выражено это согласие. Хорошо, если люди умудрились создать ОСББ. Но чисто теоретически, если это совместная собственность, только совместные собственники должны в каком-либо виде принять коллективное решение — а вот по какому алгоритму принимать это решение, в нашем законодательстве прописано очень и очень плохо, и только в Законе об ОСББ.
— Даже математически определиться с этой проблемой невозможно?
— Хорошо, если дом слился в экстазе насчет чего-то, а если какой-то вопрос зависает на соплях — 50/50, как считать? Теперь переходим к Закону об ОСББ. Большего маразма найти трудно. Во-первых, маразм в том, что норма на учредительное собрание: один собственник = один голос. Это бред. Не может человек, у которого 10 квадратных сантиметров, унаследованных вместе с десятком других наследников любимой бабушки, и человек, владеющий двумя этажами, иметь по одному голосу! Абсурдно. Еще нюанс: для того, чтобы создать ОСББ, для начала надо определиться со списком сособственников. Определиться вы можете, например, купив эту информацию, задействовав коррупционные связи в БТИ, попросить знакомых ментов, прокуроров, судей, нотариусов, программистов (а теперь еще и исполнительные службы вышли на рынок торговли данными сведениями, потому что их тоже подключили к базе). Но где у простого работяги или домохозяйки коррупционные связи, чтобы купить этот список? Остается только бегать по квартирам. В абсолютном большинстве квартир человека просто пошлют — попробуй заставить нашего обывателя предоставить соседу, которого он видел от силы 10 раз, копию правоустанавливающих документов. В такой ситуации оказываются люди, которые пытаются создать ОСББ — у них нет возможности найти список сособственников, а без него нельзя провести собрание, посчитать кворум и т.д. Далее, предположим, купили списки, провели учредительное собрание, кое-как зарегистрировались. Возникает новая проблема — не хочет человек, у которого два этажа, иметь такой же «вес», как тот, у кого 10 квадратов. Поэтому в уставах прописывают долевое участие. И тут возникает затык — посчитать удается исключительно по квадратным метрам. Это очень неудобно, гораздо проще считать по идеальным долям, но ни БТИ, ни Минюст, ни эксперты в КНИСЭ (Киевский Национальный Институт Судебных Экспертиз — авт.) категорически не хотят разбивать многоквартирные дома на идеальные доли — то, что элементарно делается в частном секторе (причем, там разбивают на любые доли — у меня по одному делу есть 27/600). Хотя обязаны, и у них даже есть соответствующая нормативная документация. Их может заставить только верховная власть путем нагибания. Но министр юстиции Лавринович не подозревает о наличии такой проблемы, а кроме него, некому нагнуть его же министерство и тот орган, который будет заниматься регистрацией имущественных прав. Бардак начинается потому, что у нас нет предпосылок для возможности принятия коллективного решения, нет законодательно закрепленного права жильцов получить список собственных соседей.
— Нужно учитывать, в какой стране мы живем. Далеко не каждый хочет, что бы его личная информация была в чьем-то распоряжении.
— Но эти базы продаются на Петровке — правда, неполные, но все же; ими владеет множество чиновников! Ладно, пусть эта информация будет доступна не всем, но должен быть так называемый легитимный интерес. Это мое право узнать, кто мой сосед, и с кем я несу ответственность за наш целостный ресурс в виде многоквартирного дома. Плюс, не зная идеальной доли невозможно правильно разделить на всех затраты на содержание дома. И вот такие законодательные пробелы крайне мешают. Очень настойчивые люди умудряются рулить домами на пользу жильцам, но этими же законодательными нестыковками пользуются негодяи и подонки, которые кое-как что-то регистрируют, а потом начинают сношать дома еще жестче, чем до этого их сношал ЖЭК. Таких примеров вагон. Еще одна проблема — давно известно, что группы разного размера имеют абсолютно противоположные характеристики. Маленькая группа (в данном случае малоквартирный дом) характеризуется вовлеченностью каждого человека в процесс, каждый знает, что у меня существенная доля, я мотивирован принимать участие. Как мотивирован совладелец в большой группе? Как в еврейском анекдоте, когда раввин попросил каждого принести по бутылке водки. Сара говорит: «Абраша, да налей в бутылку воды, там все принесут водку, кто заметит?» Когда раввин вылил в котел все, что ему принесли, в котле оказалась чистая вода. Т.е. рациональный член относительно большой группы не будет действовать в общих интересах, потому что надеется, что все остальные это сделают, а он все равно получит общее благо. Под такую характеристику подходят
— Вы ведь сами боролись и создали ОСББ, как получилось у вас?
— Это новый дом с большими квартирами и состоятельными жильцами, ранее — совершенно разобщенными. Жильцам долгое время было проще платить ЖЭКу-ворюге (все знали, что он ворюга), чем тратить время и нервы на объединение. Но настал момент, когда ситуация поменялась. А ситуация нестабильна — успешный дом может пойти под откос, а бывшая помойка, где появилась пара вменяемых активистов, расцветет. У нас вдруг протекла крыша. Люди, которые ЖЭКу платили, написали жалобу, а те им — оскорбительный ответ типа «фиг вам». Я говорю — товарищи, а вам не кажется, что ремонт крыши, если скинуться в 300 грн. с клюва, обойдется дешевле, чем восстановление дорогих евроремонтов? Я составила смету, семь человек не сдали — мол, они платят ЖЭКу. Крышу мы сделали. После чего люди наконец-то поняли, что зря они платят ЖЭКу. Решили сделать крыльцо — десять лет ноги об него ломали. Соседи «насели» на тех семерых, которые «платят ЖЭКу», и они в итоге тоже досдали за крышу и сдали на крыльцо. Когда ремонтировали крышу, ЖЭК смеялся — мол, ремонтируйте, а мы это себе в актив запишем. Когда ремонтировали крыльцо, ЖЭК заволновался и стал угрожать нашим работягам. Я взяла своих сыновей, подростков-боксеров, пришла в ЖЭК и сказала начальнице: «Слушай, коза, только попробуй еще раз подойти к моему дому. Будешь лететь так, что и сиськи силиконовые не спружинят!». А сотруднику ЖЭКа, который попытался мне поугрожать, сыновья мои сказали: «Слышь, дядя! Ты — тише будь!» В итоге лед тронулся, мы нашли соседа, который согласился быть нашим председателем, собрали информацию о собственниках, провели собрание, сняли его на видео, пригласили чинуш из райгосадминистрации, зарегистрировались, получили счет и печать, в итоге провели общее собрание, на котором приняли решение взять дом под собственное управление. А затем мы наняли охранную фирму и просто физически выкинули ЖЭК с нашей территории. Мы отключили их от баблопотока, выкинув ЖЭКовские платежки и раздав свои, и тогда ЖЭК окончательно «отпочковался» от нас, разорвал договоры с монополистами, и те в свою очередь стали сотрудничать с нами. Вот и все. Но ЖЭК в лице его собственника Мхитаряна долгое время оголтело сопротивлялся!
— Мхитарян — это случайно не из семьи-владельца «Познякижилбуд»?
— Да, он самый! Депутат от ПР, один из самых богатых людей. Так что, нам борьба далась нелегко. ЖЭКи сопротивляются: подкупают инициаторов создания ОСББ, предлагая им квартиры в лучшем доме. Создают фейковые ОСББ или подкупают монополистов, чтобы они не заключали договора с новосозданными ОСББ — и это самый популярный путь.
— Кстати, «Кивэнерго» и Водоканал не спешат подписывать индивидуальные договоры с каждым жильцом конкретно. С некоторыми жильцами процесс затягивается, якобы из-за того, что дом не набрал определенный процент желающих. Что советуете в таких случаях?
— Монополистов сложно заставить возиться с 300 потребителями в каждом доме. Им и так хорошо. Они, конечно, обязаны заключать договоры, но заставить их можно только силой — коллективной жалобой в Антимонопольный комитет, например.
— Вы амазонка, сыновья боксеры, в доме нашлись активисты. Что делать остальным?
— Да, не все такие борзые! Простые люди вряд ли справятся с действующим законодательством. И если у них нет реально боевого коллектива, который готов на первых порах посвятить этому делу несколько месяцев, ничего не выйдет.
— То есть призывы власти создавать ОСББ не более чем популизм? — Это вранье и популизм! Сейчас создание ОСББ — чистая авантюра. Но те, кто призывает к этому «наверху», совершенно искренни — они прекрасно понимают, что ресурс нужно отдавать людям, потому что «государство» больше не может чинить каждой бабушке унитаз и вникать в проблемы каждого дома. Вот я спрашиваю людей, жалующихся на власть, неужели это Янукович выбрасывает презервативы из окон вашего дома, неужели это Левочкин нассал в вашем лифте, а Азаров написал «х...й» у вас на стене? Нет, это вы сами мусорите, а ваши собаки срут на придомовой территории, это ваши дети обрисовали все стены из баллончиков и поломали все скамейки и деревья. Это вы не можете прийти к консенсусу с соседями. Но — люди не могут еще и потому, что нет у них удобного инструмента — алгоритма. Пока наши люди не научатся объединяться хотя бы на уровне своих домов, они не смогут начать объединение на более высоком уровне, хотя бы на уровне кластеров домов («завязанных» на общие коммуникации) и микрорайонов.
— Да хотя бы на уровне подъездов!
— Вот я о чем и говорю, и что обязательно надо прописать в законе об ОСББ — возможность поподъездного объединения в рамках одного дома. Почему законодательство не релевантно для огромных домов, я уже объясняла: практически невозможно «собрать в кучу» 700 квартир. А по одному подъезды огромного дома вполне могут расчехлиться. Нужно делать так называемые «вложенные структуры». Точно так же, как квартира — это вложенная структура в одном доме (там может быть десяток собственников, которые хоть убивать друг друга могут, но все равно это одна квартира в этом доме), точно так же сделать такую структуру на уровне подъезда или на уровне этажа в домах гостиничного типа, где один подъезд, но много квартир на этаже. Людям из больших ресурсов нужно разрешить объединяться небольшими группками с общими интересами. Ну невозможно законодательство, приспособленное для малых групп, экстраполировать на большие и заставить его применять. Одно дело, когда у человека 1/20 или даже 1/157 доля в доме, но когда у человека — 1/1000, он, конечно, забьет на все, потому что от него ничего не зависит — «А кто я такой? Я муравей». Вот в чем трагедия.
— Но, в конце концов, могут юристы собраться и как-то изменить ситуацию?
— Да я написала законопроект еще в 2006 году! Но пока на «ключевой точке реформ» сидит Лавринович, ничего не сдвинется. Он не понимает ситуации. Это — одна из жесточайших менеджерских ошибок Януковича. С той же Лукаш можно было бы найти общий язык — она толковый юрист, но Лавринович — это безнадега.
— При таком законодательном коллапсе какие есть существенные возможности бороться с ЖЭКами?
— Можно не платить. А потом сражаться с исками ЖЭКов в судах, ведь ЖЭК не может доказать свою легитимность и даже факт предоставления услуг. Покажите коллективное решение нашего дома, что именно вы нас обслуживаете, распоряжение администрации не подходит, т.к. она не является собственником дома. А если вы действительно оказали какие-то услуги, я готов их оплатить — покажите конкретный расчет, акты выполненных работ и укажите мою часть, мою идеальную долю в этих затратах. Потому что в законе написано, что я обязан компенсировать мою часть затрат в содержании дома — две цифры мне, пожалуйста: сколько вы потратили на содержание и какова моя доля. После этого любой ЖЭК садится на задницу. Но, к сожалению, менталитет нашего народа таков, что они будут платить любому, кто пришлет платежку.
— Пиетет перед бумажкой.
— Да! Даже у нас в ОСББ — если бы недовольные прекратили платить, я бы задолбалась бегать по судам взыскивать. Просто каждый человек решил — они победили, значит, ляжем под победителя. Наши люди не настолько юридически подкованы, чтобы бороться против заангажированных судей. Не секрет, что большинство судей, которые слушают ЖЭКовские дела, получают взятки от собственников частных ЖЭКов и «сидят на абонементе» у местных чиновников, которые являются фактическими собственниками коммунальных ЖЭКов. Но собственники частных ЖЭКов уже не всегда в состоянии приплачивать наверх, т.е. в апелляционные суды. И тем более им нерентабельно покупать судей Высшего суда, правда, туда мало кто из жильцов прорывается. Но тот мизер людей, кто пробивается, получают вполне разумные решения. Вот пара примеров (раз, два) — так что, справедливость есть, за нее стоит бороться.
— Существует ли в Украине понятие «прецедент»? Ведь если кто-то уже выиграл суд, почему это решение не применяется автоматически в похожих случаях?
— На них можно ссылаться, но не факт, что суд примет это во внимание — у нас нет прецедентного права. Но распространять такие решения полезно, пусть судьи, не купленные ЖЭКами, хотя бы скопипастят уже готовое решение другого суда и подставят фамилии «своих» сторон по делу. Многие судьи именно так и делают. Продолжение следует Фото TBi
