Если спросить у сельхозпроизводителей об основных проблемах отрасли, — в числе первых вам назовут трудности с государственной регистрацией права аренды земельных участков. Начались они с первых же месяцев 2013 года, со вступлением в силу новых правил госрегистрации договоров аренды земли. Этот документ не только аграрии, а и вообще все владельцы земли и прочей недвижимости вот уже десятый месяц не перестают поминать «незлым тихим словом».
Президент Национальной ассоциации сельскохозяйственных консультационных служб Роман Коринец охарактеризовал проблему так: «Якобы создана централизованная система регистрации прав на недвижимое имущество, но пока что такая система единой не является. Она существует в двух лицах: желающий узаконить свое право собственности на земельный участок должен сначала обратиться в Государственный земельный кадастр и зарегистрировать сам участок, а потом — в Госреестр, чтобы зарегистрировать свое право собственности на него».
До нового года вопросами и формирования земельных участков, и оформления прав на них занималось одно ведомство — Государственное агентство земельных ресурсов Украины, которое вело Государственный реестр земель. Теперь же формирование земельных участков фиксируется в Государственном земельном кадастре, а оформление прав на те же участки — в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.
Вот этот самый Госреестр, по мнению владельцев недвижимости, и стал тем игольным ушком, сквозь которое должен пролезть верблюд. Мало того — изменился сам порядок подтверждения имущественных прав. Если земля не имеет кадастрового номера (а до 2002 года он не присваивался), собственник земли вполне может стать незаконным ее владельцем.
Теперь работники Госреестра, ссылаясь на сверхнормативную загруженность, затягивают рассмотрение документов заявителей сверх всяких мыслимых сроков, а то и вовсе возвращают эти документы без объяснения причин. Хотя глава Укргосреестра Дмитрий Ворона уверяет, что проблем с регистрацией недвижимости в Украине нет, но заинтересованные лица предпочитают верить все-таки не ему, а собственным глазам. Особенно, что касается крупных объектов (к которым относятся и земельные участки). По материалам Forbes.ua, в Черновицкой области с начала года и по начало сентября не удовлетворена ни одна заявка на регистрацию из семи поданных, в Черкасской — 18 отказов из 18 возможных, чуть лучше ситуация в Крыму — пять из девяти.
Глава Совета предпринимателей при Кабинете министров, президент Украинской аграрной конфедерации Леонид Козаченко отмечает, что обе возглавляемые им организации получают массу жалоб. Это угрожает представителям бизнеса, особенно — аграрного, потенциальными проблемами с законом.
Естественно, такое положение дел порождает повальную коррупцию. Юристов крупных компаний уже уведомили о неофициально утвержденных ставках «добровольных подношений». Обращения по этому поводу в правительство и Госкомпредпринимательства результатов не дали.
Как видим, проблема, в общем, не нова, хотя и до сих пор не решается. Но сейчас страсти вокруг нее вспыхнули с новой силой в связи с тем, что, по словам того же Леонида Козаченко, все договоры аренды сельскохозяйственных земель должны были бы быть зарегистрированы по новым правилам еще в начале года, но до сих пор зарегистрировано не более 40% таких договоров. Из Аграрного союза звучат более конкретные цифры — 30 тысяч договоров из 2 миллионов!
Ведь сама процедура регистрации арендного договора с января стала сложнее, указывают сельхозпроизводители. Теперь владелец пая (каждый!) должен лично явиться в службу госреестра и засвидетельствовать регистрацию договора аренды на того, кто обрабатывает его земельный участок. Но это значит — ехать в город практически всем селом! А вопрос в двух ведомствах явно не решается за один день — что же, разбивать на главной площади районного или областного центра палаточный городок?
Не говоря уже о том, что на каждый участок требуется схема и кадастровый план, причем тот план, который прилагается к акту на землю, теперь почему-то не подходит. Значит, нужно заказывать новый, стоит это недешево, а составления этого плана можно ждать до «новых веников».
А вообще, как заявляет первый заместитель главы Аграрного союза Василий Ярошовец, оформление всех документов на право собственности каждому крестьянину может обойтись примерно в тысячу гривен. Откуда на селе такие деньги? А еще представьте себе положение агрофирмы, которая арендует земли у
Вот так и выходит, что у большинства сельхозпроизводителей права аренды земли не оформлены по закону. «Без перерегистрации арендных договоров налоговые органы в любую минуту могут сказать, что мы не имеем права работать на этой земле, а значит, просто списываем затраты на производство и тем самым уклоняемся от налогов», — говорит Леонид Козаченко. Это означает, что, с точки зрения налоговой службы, хозяйство уже не имеет законно признанной земли в обработке, то есть, формально не является сельхозпроизводителем, а значит — не имеет права на фиксированный сельскохозяйственный налог и льготный режим обложения НДС.
Хотя контролировать земельные отношения — не дело налоговиков, ГНС в декабре 2012 года специально обнародовала письмо, в котором прямо говорится: «Сельскохозяйственная продукция, произведенная (выращенная) на земельных участках, относительно которых договоры аренды не составлены, или составлены, но не зарегистрированы в установленном порядке, не может считаться собственноручно выращенной с целью применения специального режима обложения налогом на добавленную стоимость».
Правда, сельхозпродукцию обычно выращивают не ради получения налоговых льгот, но эти тонкости оставим на совести разработчиков сего уникального документа. А главное — рассылая письмо еще до вступления в силу нового порядка, ГНС уже заранее предполагала, что трудности с оформлением права собственности таки будут. Значит, с этой целью новый порядок и принят?
Это также означает, что в новом аграрном году такие «незаконные» договоры нельзя будет продлить. В результате аграрные хозяйств останутся без земли для обработки, а крестьяне, владельцы земельных паев — без арендной платы. Между прочим, для многих только эта арендная плата остается единственным источником средств существования.
Участники Второго Всеукраинского аграрного форума, прошедшего в середине октября, обсуждая пути решения проблемы, предложили увеличить численность государственных регистраторов, а народный депутат от Партии регионов Олег Кулинич предлагает открыть доступ к Государственному земельному кадастру нотариусам и передать им функции регистраторов. Впрочем, на наш взгляд, это не решит проблему, поскольку возникла она не только по причине обычных наших разгильдяйства и бюрократии. То, что данный нормативный акт дает практически необъятные возможности для коррупции — тоже факт, но, в отличие от других подобных документов, и это тоже не является главной причиной его появления.
Заключается же эта главная причина вот в чем: во многие договоры аренды земельных участков заложено преимущественное право арендатора на выкуп участка, как только это будет разрешено. Между тем, как мы уже писали, согласно проекту закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», на это же преимущественное право претендует Государственный земельный банк.
Отсюда напрашивается соображение, что идет «зачистка» грядущего рынка земли от возможных конкурентов нового мегаземлевладельца. Тем более, если они могут предложить более высокую цену. Кроме того, крупные аграрные компании по тому же законопроекту не могут быть владельцами земли, только арендаторами — и что они будут делать, если у них бюрократическими уловками отобрать арендодателей? Точнее, оставить только одного — Государственный земельный банк, который будет диктовать им свои условия?
А так оно фактически и будет: если собственники паев не имеют возможности обрабатывать свои наделы самостоятельно, а возможности сдать их в аренду практически лишены, у них не останется другого выхода, кроме как продать эти участки по чисто символической цене тому же Государственному земельному банку. Остальные покупатели на рынок земли, по сути, не допускаются — ограничения для них столь строги, что им не соответствует практически никто.
Правда, после этого село останется почти без средств к существованию и без малейших надежд на социальное развитие... Но кого волнуют такие мелочи!
