У червні 2023 року на вторинному ринку Києва медіанна ціна у доларовому еквіваленті становила 1328 доларів. США/кв. що на 1,2% вище, ніж у травні 2023 року. Разом з тим, порівняно з червнем 2022 року медіанна ціна пропозиції на вторинному ринку Києва знизилася на 11,6% у доларовому еквіваленті та збільшилась у національній валюті на 10,4%.
Загальна ситуація на ринку нерухомості
«Покупівельна активність на ринку житла залишається дуже низькою, ознаки оновлення слабкі. Попит буде пригнічений ще довгий час через ризики безпеки, падіння доходів населення та значну еміграцію. Житловий фонд зменшується через руйнування, а темпи створення нового житла під загрозою через невизначеність та погіршення фінансового стану забудовників. Заявлені в оголошеннях ціни завищені та не відповідають цінам реальних угод . Фактичні угоди відбуваються зі значними знижками. Ринкової іпотеки майже немає , а робота державних програм підтримки зараз нестабільна» , - зазначає Нацбанк у звіті про фінансову стабільність.
Саме вторинний ринок найкраще відображає баланс ринкових сил, адже більшість угод відбувається саме в цьому сегменті ринку. Житло переважно продається зі знижками: на поступки йдуть продавці.
Усереднені ціни в оголошеннях по всіх об'єктах помітно вищі, ніж у оголошеннях, квартири по яких були продані. Ця різниця була найбільшою у перші місяці повномасштабної війни та під час активних обстрілів інфраструктури наприкінці 2022 року.
Станом на травень 2023 року ціни на житло в оголошеннях, за якими квартири були продані, були на чверть нижчі за середні за всіма позиціями, повідомляє Нацбанк.
Ціни на вторинному ринку нерухомості
Нині ринок поступово проходить стадію коригування цін. З початку 2023 року спостерігається плавне підвищення заявленої вартості. Так, із січня 2023 р. медіанна ціна пропозиції на вторинному ринку Києва вже зросла майже на 5% у доларовому еквіваленті.
Але заявлені ціни не підкріплені ринковими факторами. Зважаючи на дуже тендітний попит, заявлені в оголошеннях ціни насамперед відображають очікування продавця.
Через повільне відновлення економіки та доходів, еміграцію та загальну невизначеність, попит залишатиметься низьким ще довгий час. Купівля житла переважно здійснюється за рахунок накопичень. Іпотека, як і на початок повномасштабного вторгнення, формує дуже малу частку продажів. Менше 2% угод за минулий рік було профінансовано із залученням банківського кредитування, а ось половина платоспроможних потенційних покупців відкладає купівлю житла до закінчення воєнного стану.
У червні 2023 року медіанна ціна пропозиції (у доларовому еквіваленті) на столичному ринку нерухомості зросла 1,2% порівняно з травнем поточного року до 1328 дол. США/кв. Цей показник у категорії 1-кімнатних квартир збільшився на 5,6% до 1386 дол. США/кв. Двокімнатні квартири знизилися у ціні на 1,9% (1314 дол. США/кв.м.). Медіанна вартість 3-х кімнатних квартир зросла на 2,3% і становила 1165 доларів. США/кв.
Такими є результати дослідження ринку вторинної нерухомості Києва за червень 2023 року, яке провели аналітики порталу пошуку нерухомості Address.ua. Експерти ґрунтувалися на аналізі оголошень, розміщених на порталі, а також активності користувачів.
Порівнюючи ціни за рік, бачимо, що медіанна вартість пропозиції на вторинному ринку в доларовому еквіваленті зменшилася на 11,6%. З огляду на курс гривні, медіанна ціна за рік у національній валюті збільшилася майже на 10,4%. Відповідно, однокімнатні квартири знизилися в ціні (у доларовому еквіваленті) на 19%, двокімнатні — 12,3% у дол. США.
Ще раз нагадаємо, що дані демонструють ціну пропозиції від продавців і можуть відрізнятися від ціни реальних угод на 10-30%.
Медіанна ціна пропозиції по районам Києва у червні 2023 р. склала:
Попит на вторинному ринку нерухомості
Попит на житлову нерухомість низький. Протягом другого півріччя 2022 року кількість угод купівлі-продажу житла поступово зростала. Проте сукупно минулого року їхня кількість становила лише третину від обсягів довоєнного 2021 року.
Перші ознаки поступового відновлення з'явилися у середині 2022 року, проте надалі його дотрималася невизначеність наслідків масованих повітряних обстрілів. Через високі ризики безпеки та скорочення реальних доходів більшості категорій населення активність покупців залишається низькою.
Коментар експерта
Роман Герасимчук, директор City Development Solutions:
Хоча червневий аналіз ринку вторинної нерухомості Києва демонструє незначне зростання цін, проте річне порівняння, як бачимо, показує зниження медіанної ціни пропозиції на 11,6% у доларах.
Економічні очікування продавців 1-кімнатних квартир у червні 2023 р. сприяли підвищенню цін в оголошеннях на 5,6%, тоді як ціни на 2-кімнатні квартири знизилися на 1,9%. Ціни на трикімнатні квартири зросли на 2,3%.
Рівень купівельної активності залишається пригніченим, зумовленим стійкими ризиками безпеки, падінням реальних доходів населення та тенденцією до еміграції. Ринок вторинного житла в більшості випадків залежить від продажів зі знижками, оскільки високі ціни в оголошеннях часто є недосяжними для реалізації.
Низький рівень попиту на вторинному ринку нерухомості посилено несприятливими економічними умовами, коливанням валютного курсу, руйнуванням житлового фонду та нестабільністю державних програм підтримки, що створює значні перешкоди для позитивної динаміки.
У контексті цих факторів короткострокові перспективи ринку вторинної нерухомості Києва мають скептичний вигляд. Враховуючи стійкість негативних економічних та соціальних факторів, можна очікувати подальшого зниження цін та зменшення обсягів продажу. Вплив цих обставин посилює нестабільність ринку та збільшує ризики для потенційних інвесторів та покупців, формуючи середовище невизначеності та збільшуючи рівень загальної невпевненості у майбутньому ринку.
