В июне 2023 года на вторичном рынке Киева медианная цена в долларовом эквиваленте составила 1328 долларов. США/кв.м. что на 1,2% выше, чем в мае 2023 года. Вместе с тем, по сравнению с июнем 2022 года медианная цена предложения на вторичном рынке Киева снизилась на 11,6% в долларовом эквиваленте и увеличилась в национальной валюте на 10,4%.
Общая ситуация на рынке недвижимости
«Покупательная активность на рынке жилья остается очень низкой, признаки обновления слабы. Спрос будет подавлен еще долгое время из-за рисков безопасности, падения доходов населения и значительной эмиграции. Жилищный фонд уменьшается из-за разрушений, а темпы создания нового жилья под угрозой ввиду неопределенности и ухудшения финансового состояния застройщиков. Заявленные в объявлениях цены завышены и не соответствуют ценам реальных сделок. Фактические сделки совершаются со значительными скидками. Рыночной ипотеки почти нет, а работа государственных программ поддержки сейчас нестабильна», — отмечает Нацбанк в отчете о финансовой стабильности.
Именно вторичный рынок лучше всего отражает баланс рыночных сил, ведь большинство сделок совершается именно в этом сегменте рынка. Жилье в основном продается со скидками: на уступки идут продавцы.
Усредненные цены в объявлениях по всем объектам заметно выше, чем в тех объявлениях, квартиры по которым были проданы. Эта разница была самой большой в первые месяцы полномасштабной войны и во время активных обстрелов инфраструктуры в конце 2022 года.
По состоянию на май 2023 года цены на жилье в объявлениях, по которым квартиры были проданы, были на четверть ниже средних по всем позициям, сообщает Нацбанк.
Цены на вторичном рынке недвижимости
В настоящее время рынок постепенно проходит стадию корректировки цен. С начала 2023 г. наблюдается плавное повышение заявленной стоимости. Так, с января 2023 г. медианная цена предложения на вторичном рынке Киева уже выросла почти на 5% в долларовом эквиваленте.
Но заявленные цены не подкреплены рыночными факторами. Ввиду очень хрупкого спроса, заявленные в объявлениях цены прежде всего отражают ожидания продавца.
Из-за медленного восстановления экономики и доходов, эмиграции и общей неопределенности, спрос будет оставаться низким еще долгое время. Покупка жилья в основном производится за счет накоплений. Ипотека, как и до начала полномасштабного вторжения, формирует очень малую долю продаж. Меньше 2% сделок за прошлый год было профинансировано с привлечением банковского кредитования, а вот половина платежеспособных потенциальных покупателей откладывает покупку жилья до окончания военного положения.
В июне 2023 года медианная цена предложения (в долларовом эквиваленте) на столичном рынке недвижимости выросла 1,2% по сравнению с маем текущего года до 1328 дол. США/кв.м. Данный показатель в категории 1-комнатных квартир увеличился на 5,6% до 1386 дол. США/кв.м. Двухкомнатные квартиры снизились в цене на 1,9% (1314 долл. США/кв.м.). Медианная стоимость 3-х комнатных квартир выросла на 2,3% и составила 1165 долларов. США/кв.м.
Таковы результаты исследования рынка вторичной недвижимости Киева за июнь 2023 года, которое провели аналитики портала поиска недвижимости Address.ua . Эксперты основывались на анализе объявлений, размещенных на портале, а также на активности пользователей.
Сравнивая цены за год, мы видим, что медианная стоимость предложения на вторичном рынке в долларовом эквиваленте уменьшилась на 11,6%. А учитывая курс гривны, медианная цена за год в национальной валюте увеличилась почти на 10,4%. Соответственно однокомнатные квартиры снизились в цене (в долларовом эквиваленте) на 19%, двухкомнатные — 12,3% в дол. США.
Еще раз напомним, что данные данные демонстрируют цену предложения от продавцов и могут отличиться от цены реальных сделок на 10-30%.
Медианная цена предложения по районам Киева в июне 2023 г. составила:
Спрос на вторичном рынке недвижимости
Спрос на жилую недвижимость низок. В течение второго полугодия 2022 года количество сделок купли-продажи жилья постепенно росло. Однако совокупно в прошлом году их количество составляло всего треть от объемов довоенного 2021 года.
Первые признаки постепенного восстановления появились в середине 2022 года, однако в дальнейшем его сдержала неопределенность последствий массированных воздушных обстрелов. Ввиду высоких рисков безопасности и сокращения реальных доходов большинства категорий населения активность покупателей остается низкой.
Комментарий эксперта
Роман Герасимчук, директор City Development Solutions:
Хотя июньский анализ рынка вторичной недвижимости Киева и демонстрирует незначительный рост цен, однако годовое сравнение, как видим, показывает снижение медианной цены предложения на 11,6% в долларах.
Экономические ожидания продавцов 1-комнатных квартир в июне 2023 г. привели к повышению цен в объявлениях на 5,6%, в то время как цены на 2-комнатные квартиры снизились на 1,9%. Цены на трехкомнатные квартиры выросли на 2,3%.
Уровень покупательной активности остается подавленным, обусловленным устойчивыми рисками безопасности, падением реальных доходов населения и тенденцией к эмиграции. Рынок вторичного жилья в большинстве случаев зависит от продаж со скидками, поскольку высокие цены в объявлениях часто недостижимы для реализации.
Низкий уровень спроса на вторичном рынке недвижимости усилен неблагоприятными экономическими условиями, колебанием валютного курса, разрушением жилищного фонда и нестабильностью государственных программ поддержки, что создает значительные препятствия для положительной динамики.
В контексте этих факторов краткосрочные перспективы рынка вторичной недвижимости Киева выглядят скептически. Учитывая устойчивость негативных экономических и социальных факторов, можно ожидать дальнейшего снижения цен и уменьшения объемов продаж. Влияние этих обстоятельств усугубляет нестабильность рынка и увеличивает риски для потенциальных инвесторов и покупателей, формируя среду неопределенности и увеличивая уровень общей неуверенности в будущем рынке.
