Рынок купли и продажи жилья в Украине снова открылся: чего ждать?

В Украине открывается рынок купли-продажи недвижимости, который с начала войны не работал. Реестры недвижимости уже разблокированы, сейчас идут последние приготовления: формируется пул нотариусов, которые получат право оформлять сделки. Ориентировочно совершать сделки можно будет с 9 мая. Но рынок уже на низком старте.

«Только открыли реестры — и уже массово пошли звонки. Есть запрос как на покупку жилья, так и на продажу. Приобретать готовы, в основном, недорогие квартиры и дома. Много заявок от переселенцев, которые остались без крыши над головой, хотя активизировались и спекулянты. Что касается продавцов, то их настроения резко поменялись: владельцы недвижимости уже не хотят продавать ее хотя бы за сколько-нибудь, демпинга нет. Более того, некоторые повышают ценники до 25%, рассчитывая на то, что уцелевшее жилье сейчас будет в дефиците и его можно продать подороже», — рассказала нам эксперт рынка недвижимости Ирина Луханина.

Впрочем, по сделкам в войну остается масса вопросов.

«Хотя законодательно попытались перекрыть схемы для рейдерских атак и отжима жилья, риски для покупателей все же остаются», — отмечает глава адвокатского объединения «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец,

СМИ разбирались, как в войну будет работать рынок недвижимости, чего ждать по ценам и какие есть риски для продавцов и покупателей.

Сделки военного времени

Кабмин своим постановлением № 480 прописал, как теперь будет работать рынок недвижимости.

Особенностей несколько:

— Совершать нотариальные действия с недвижимостью могут только нотариусы из списка Минюста. В этот список не смогут попасть нотариусы, к репутации которых есть вопросы (например, ранее привлекавшиеся к ответственности, имеющие задолженность по уплате сбора и др.) То есть нотариусов, которых допустят к оформлению сделок, будет меньше, чем в мирное время. Как говорит владелец компании «Дельта-Консалтинг» Роман Рябов, не исключены неудобства для клиентов: очереди к нотариусам, возможно даже повышение цен на услуги. Кроме того, возможно, в некоторых населенных пунктах нотариальные услуги вообще будут недоступны — придется ездить в другие города.

— В течение военного положения недвижимость нельзя будет передавать как вклад в уставный капитал юрлица и получать в связи с выходом из состава участников.

— Совершать действия с недвижимостью по доверенности от имени физических лиц запрещается.

— Нотариальное удостоверение договора оформляется в пределах области, где расположена недвижимость (исключение — Киев и область).
Действия с недвижимостью в Киеве и области могут осуществляться только нотариусом, работающим в Киеве или области, по местонахождению имущества, юрлица или по месту жительства физлица — одной из сторон соответствующего договора.

— Жилье можно будет отчуждать (перепродавать) только через месяц после приобретения.

Все перечисленные меры — своего рода предохранители, которые должны исключить мошеннические схемы.

«Как правило, аферисты переоформляют недвижимость на своего человека, а затем стараются быстро перепродать объект. Поэтому запрет на его отчуждение — правильная мера. Другое дело, что месячного запрета может оказаться недостаточно, логично было бы установить срок хотя бы в несколько месяцев», — говорит Луханина.

На борьбу со схемами направлена также норма о запрете проведения сделок с использованием доверенностей, а также внесение объекта недвижимости в уставной капитал компании, говорит Кравец.

При этом, по его словам, риски для потенциальных покупателей все равно есть.

«Так как в Украине действует военное положение, все заключенные в данный период сделки могут быть признаны как состоявшиеся под давлением тяжелых обстоятельств. Следовательно, могут быть иски по их отмене. Особенно если, к примеру, объект недвижимости был продан ниже рыночной цены. То есть, если человек сейчас недорого купил квартиру, через год-два такая сделка может быть обжалована в суде и признана недействительной. Особенно осторожно стоит относится к сделкам по земле — фактически они с открытием реестра недвижимости не запрещены, но в Конституционном суде находится дело о законности отмены моратория, поэтому к законности приобретения участков также могут возникнуть вопросы», — отмечает Кравец.

Роман Рябов добавил, что еще непонятно, как будут работать земельный кадастр и автоматический модуль по оценке — не исключено, что они могут сбоить, что впоследствии поставит под сомнение законность сделок.

Что касается автоматического модуля по оценке недвижимости, то тут есть отдельные нюансы. Они касаются не только сделок с землей, но и купли-продажи коммерческой и жилой недвижимости. Напомним: этот модуль Фонд госимущества запустил в прошлом году, но нормально он так и не заработал. Пошли массовые случаи неправильной оценки, особенно по небольшим городам: стоимость земли, домов, коммерческих помещений завышалась в разы. При этом налоги при оформлении сделки насчитываются как раз с оценки. В итоге еще до войны были массовые случаи, когда, например, дом за 20 тысяч долларов оценивали в 100 тысяч, и с него взимался налог в 7,5% (при второй перепродаже) — в 7,5 тысяч вместо 1,5 тысячи долларов.

«Сейчас автоматический модуль может сбоить еще больше, так как базой для оценки там являются рыночные предложения, а они с начала войны не обновлялись. Поэтому не исключено, что начнут всплывать заоблачные налоги, которые окажутся людям попросту не по карману. В теории можно заказать оценку у частной компании, но опять-таки, непонятно, каким будет предложение оценочных услуг — многие оценщики уехали в другие регионы, ушли воевать», — говорит Рябов.

Что касается других нововведений из постановления № 480, то тут можно отметить послабления по оформлению наследства: сняли срок в 6 месяцев, за который ранее нужно было упорядочить бумаги.

«Это важная новация, особенно в свете того, что идет война, много погибших, и оформлений наследства будет больше обычного», — говорит Рябов.

Интересный нюанс касается россиян и российских компаний, владеющих недвижимостью в Украине.

«Если речь идет о частных лицах с российским гражданством, имеющих законное право проживания в Украине (например, вид на жительство), то они по-прежнему смогут отчуждать свое имущество в нашей стране. Если же гражданин РФ владеет в Украине недвижимостью, но не имеет законных оснований для проживания, то никаких сделок с эти объектом он проводить не сможет. То же самое по юрлицам», — говорит Кравец.

Переселенцы ищут дешевое жилье, продавцы ждут роста цен

Впрочем, сам факт открытия рынка недвижимости еще не значит, что он запустится на практике. В стране идет война, а недвижимость — весьма сомнительный актив в условиях вражеских обстрелов и бомбардировок. Поэтому главный вопрос — будут ли люди покупать квартиры и дома?

Мы уже писали, что в начале войны пошел запрос на продажу жилья, причем владельцы были готовы хорошо уступать — вплоть до 50%. При этом потенциальные покупатели в очереди не выстраивались.

Но сейчас ситуация кардинально поменялась.

«Рынок, по-сути, только готовится к открытию, а вал звонков уже пошел, причем как от потенциальных продавцов, так и от покупателей. Настроения среди продавцов неоднородные. Многие готовы стартовать с довоенных цен, но есть и те, кто уже повышают ценники до 25%. Например, квартиры в столичных новостройках, которые до войны стоили 850 долларов за квадрат, будут выставлять по 1100. Аргумент собственников, играющих на повышение, железный: мол, недвижимости в жилом состоянии в Украине стало меньше, многие люди остались без крыши над головой, поэтому будут дефицит квадратных метров и рост цен. Но есть и владельцы квартир, которые готовы уступать. Правда, немного — до 10%. Как правило, это те, кто уехали за границу и срочно нуждаются в деньгах. Что касается покупателей, то интерес с их стороны действительно есть. В Киеве люди готовы приобретать вторичку эконом-класса стоимостью до 45 тысяч долларов, в уцелевшем пригороде — квартиры в новостройках за такие же деньги. Кроме того, сейчас начали искать недорогие дома под Киевом, скажем, таун-хаусы до 120-130 тысяч. Люди готовы приобретать жилье в готовом состоянии — заходи и живи, без ремонтов и достройки. В основном недвижимость ищут переселенцы, потерявшие свои дома в зоне боевых действий, но сумевшие вытащить деньги. Киевскими квартирами интересуются, в частности, переселенцы из Харьковской, Донецкой, Луганской, Запорожской и Херсонской областей», — рассказала нам Луханина.

По словам Рябова, основной спрос будет на жилье в западных и центральных областях: Львовской, Черновицкой, Ивано-Франковской, Винницкой и др.

«Никакого недостроя и новостроя без ремонта, только готовые объекты, в которых можно жить прямо сейчас. Те, кто снимает квартиры в Черновцах и Львове по 1-2 тысячи долларов и при этом имеет сбережения, уже давно на низком старте — хотят купить жилье и для себя, и, возможно, под сдачу. Потому ожидаемо низких ценников в тихих регионах не будет. К примеру, в Виннице владельцы квартир уже со старта планируют повысить цены на 10-12%, во Львове рост будет еще больше. Возможно, что потом, если ожидания по спросу не оправдаются, ценники и просядут. Но на запуске рынка они будут на максимуме», — говорит Рябов.

При этом риэлторы рассказывают, что активизировались спекулянты, которые имеют на руках живые деньги и рассчитывают оперативно выкупить квартиры, по которым собственники будут готовы уступать. С тем, чтобы впоследствии перепродать их подороже.

«Рынок будет держать в тонусе еще и угроза повышения военного сбора до 3%. Ведь при перепродаже второго объекта за год человек платит налог 5% плюс военный сбор и госпошлину, а третьего — 18% плюс военный сбор и госпошлину. Соответственно, налоги вырастут, а „лишние“ 1,5% с 50 тысяч долларов и выше — это немалые деньги. Поэтому все, кто планирует продавать, постараются сделать это как можно быстрее, пока не повысили военный сбор»- говорит Луханина.

Отметим, что уже несколько недель как активизировалась реклама новостроек (особенно уже сданных в эксплуатацию), также оживают строительные площадки — то есть рынок полным ходом готовится к запуску.

«Мы восстановили работу с клиентами. Речь идет о полноценной клиентской поддержке инвесторов всех наших ЖК. По каждому жилому комплексу мы выделили отдельные номера телефонов, по которым клиенты смогут получить информацию о строительстве, условиях переуступок, получению прав собственности и др. Ведем подготовку к восстановлению работы на строительных площадках: проводим переговоры с подрядчиками и партнерами по закупке стройматериалов. Наша цель — нарастить темпы строительства, после чего ожидаем активизации спроса. По нашим прогнозам, спрос на столичную недвижимость будет колоссальный», — отметили в пресс-службе группы компаний DIM.

Впрочем, как рассказал нам представитель столичной девелоперской компании, на самом деле восстановление работ может быть проблематичным.

«Действительно, в апреле несколько компаний заявили об активизации работ, но реально отследить, где строят, а где включили антикризисный PR, пока сложно. Сейчас как такового первичного рынка в столице нет. Главные причины — отсутствие покупателей (им нужно уже готовое жилье, а не фундаменты), дефицит стройматериалов и рабочей силы, ограниченные собственные средства и проблемы с привлечением инвесторов», — отмечает эксперт.

По материалоам украинских СМИ

В тему: Известный астролог дала прогноз, когда закончится война в Украине и что будет с нашей страной.

Тэги: недвижимость

Комментарии

Выбор редакции
Рынок горючего в Украине: ситуация критическая, нужны срочные меры
Рынок горючего в Украине: ситуация критическая, нужны срочные меры
Рынок горючего в Украине: ситуация критическая, нужны срочные меры
Рынок горючего в Украине: ситуация критическая, нужны срочные меры
Список компаний, предоставляющих украинцам бонусы и бесплатные доступы на период войны
Список компаний, предоставляющих украинцам бонусы и бесплатные доступы на период войны
Великий голод 2022: уже скоро?
Великий голод 2022: уже скоро?
Снятие и вывоз валюты из Украины в условиях войны: ценные рекомендации
Снятие и вывоз валюты из Украины в условиях войны: ценные рекомендации
Вырисовываются контуры нового поствоенного миропорядка
Вырисовываются контуры нового поствоенного миропорядка
Где лучше прятаться при обстреле: в подвале или в доме
Где лучше прятаться при обстреле: в подвале или в доме
Расшифровка прогноза от The Economist на 2022 год: победа республиканцев, конец эпохи вакцинации и много крови
Расшифровка прогноза от The Economist на 2022 год: победа республиканцев, конец эпохи вакцинации и много крови
Шокирующая исповедь о практиках медитации
Шокирующая исповедь о практиках медитации
Масоны раскрыли свой самый главный секрет
Масоны раскрыли свой самый главный секрет
fraza.com
Все новости
Главное
Популярное
Полуголая девушка устроила скандал на Каннском кинофестивале
Полуголая девушка устроила скандал на Каннском кинофестивале
Полуголая девушка устроила скандал на Каннском кинофестивале
Полуголая девушка устроила скандал на Каннском кинофестивале
«Азовсталь» уже покинули почти 2000 украинских военных
«Азовсталь» уже покинули почти 2000 украинских военных
Появилось видео, как в Харькове снесли памятник Александру Невскому
Появилось видео, как в Харькове снесли памятник Александру Невскому
Опубликовано эпичное видео массового вывода спутников Starlink на орбиту
Опубликовано эпичное видео массового вывода спутников Starlink на орбиту
Появилось видео, как по улицам одного из российских городов разгуливал медведь
Появилось видео, как по улицам одного из российских городов разгуливал медведь
Опубликовано видео, как пассажиры толкают электричку под Киевом
Опубликовано видео, как пассажиры толкают электричку под Киевом
Появилось видео, как Байдена «заглючило» во время выступления
Появилось видео, как Байдена «заглючило» во время выступления
Украинские военные продолжают покидать «Азовсталь»
Украинские военные продолжают покидать «Азовсталь»
В Госдуме хотят запретить обмен военных полка Азов
В Госдуме хотят запретить обмен военных полка Азов
Появилось видео нелепой смерти голландского футболиста в Испании
Появилось видео нелепой смерти голландского футболиста в Испании
fraza.com

Опрос

Применит ли Путин ядерное оружие в Украине?