В Украине открывается рынок купли-продажи недвижимости, который с начала войны не работал. Реестры недвижимости уже разблокированы, сейчас идут последние приготовления: формируется пул нотариусов, которые получат право оформлять сделки. Ориентировочно совершать сделки можно будет с 9 мая. Но рынок уже на низком старте.
«Только открыли реестры — и уже массово пошли звонки. Есть запрос как на покупку жилья, так и на продажу. Приобретать готовы, в основном, недорогие квартиры и дома. Много заявок от переселенцев, которые остались без крыши над головой, хотя активизировались и спекулянты. Что касается продавцов, то их настроения резко поменялись: владельцы недвижимости уже не хотят продавать ее хотя бы за сколько-нибудь, демпинга нет. Более того, некоторые повышают ценники до 25%, рассчитывая на то, что уцелевшее жилье сейчас будет в дефиците и его можно продать подороже», — рассказала нам эксперт рынка недвижимости Ирина Луханина.
Впрочем, по сделкам в войну остается масса вопросов.
«Хотя законодательно попытались перекрыть схемы для рейдерских атак и отжима жилья, риски для покупателей все же остаются», — отмечает глава адвокатского объединения «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец,
СМИ разбирались, как в войну будет работать рынок недвижимости, чего ждать по ценам и какие есть риски для продавцов и покупателей.
Сделки военного времени
Кабмин своим постановлением № 480 прописал, как теперь будет работать рынок недвижимости.
Особенностей несколько:
— Совершать нотариальные действия с недвижимостью могут только нотариусы из списка Минюста. В этот список не смогут попасть нотариусы, к репутации которых есть вопросы (например, ранее привлекавшиеся к ответственности, имеющие задолженность по уплате сбора и др.) То есть нотариусов, которых допустят к оформлению сделок, будет меньше, чем в мирное время. Как говорит владелец компании «Дельта-Консалтинг» Роман Рябов, не исключены неудобства для клиентов: очереди к нотариусам, возможно даже повышение цен на услуги. Кроме того, возможно, в некоторых населенных пунктах нотариальные услуги вообще будут недоступны — придется ездить в другие города.
— В течение военного положения недвижимость нельзя будет передавать как вклад в уставный капитал юрлица и получать в связи с выходом из состава участников.
— Совершать действия с недвижимостью по доверенности от имени физических лиц запрещается.
— Нотариальное удостоверение договора оформляется в пределах области, где расположена недвижимость (исключение — Киев и область).
Действия с недвижимостью в Киеве и области могут осуществляться только нотариусом, работающим в Киеве или области, по местонахождению имущества, юрлица или по месту жительства физлица — одной из сторон соответствующего договора.
— Жилье можно будет отчуждать (перепродавать) только через месяц после приобретения.
Все перечисленные меры — своего рода предохранители, которые должны исключить мошеннические схемы.
«Как правило, аферисты переоформляют недвижимость на своего человека, а затем стараются быстро перепродать объект. Поэтому запрет на его отчуждение — правильная мера. Другое дело, что месячного запрета может оказаться недостаточно, логично было бы установить срок хотя бы в несколько месяцев», — говорит Луханина.
На борьбу со схемами направлена также норма о запрете проведения сделок с использованием доверенностей, а также внесение объекта недвижимости в уставной капитал компании, говорит Кравец.
При этом, по его словам, риски для потенциальных покупателей все равно есть.
«Так как в Украине действует военное положение, все заключенные в данный период сделки могут быть признаны как состоявшиеся под давлением тяжелых обстоятельств. Следовательно, могут быть иски по их отмене. Особенно если, к примеру, объект недвижимости был продан ниже рыночной цены. То есть, если человек сейчас недорого купил квартиру, через год-два такая сделка может быть обжалована в суде и признана недействительной. Особенно осторожно стоит относится к сделкам по земле — фактически они с открытием реестра недвижимости не запрещены, но в Конституционном суде находится дело о законности отмены моратория, поэтому к законности приобретения участков также могут возникнуть вопросы», — отмечает Кравец.
Роман Рябов добавил, что еще непонятно, как будут работать земельный кадастр и автоматический модуль по оценке — не исключено, что они могут сбоить, что впоследствии поставит под сомнение законность сделок.
Что касается автоматического модуля по оценке недвижимости, то тут есть отдельные нюансы. Они касаются не только сделок с землей, но и купли-продажи коммерческой и жилой недвижимости. Напомним: этот модуль Фонд госимущества запустил в прошлом году, но нормально он так и не заработал. Пошли массовые случаи неправильной оценки, особенно по небольшим городам: стоимость земли, домов, коммерческих помещений завышалась в разы. При этом налоги при оформлении сделки насчитываются как раз с оценки. В итоге еще до войны были массовые случаи, когда, например, дом за 20 тысяч долларов оценивали в 100 тысяч, и с него взимался налог в 7,5% (при второй перепродаже) — в 7,5 тысяч вместо 1,5 тысячи долларов.
«Сейчас автоматический модуль может сбоить еще больше, так как базой для оценки там являются рыночные предложения, а они с начала войны не обновлялись. Поэтому не исключено, что начнут всплывать заоблачные налоги, которые окажутся людям попросту не по карману. В теории можно заказать оценку у частной компании, но опять-таки, непонятно, каким будет предложение оценочных услуг — многие оценщики уехали в другие регионы, ушли воевать», — говорит Рябов.
Что касается других нововведений из постановления № 480, то тут можно отметить послабления по оформлению наследства: сняли срок в 6 месяцев, за который ранее нужно было упорядочить бумаги.
«Это важная новация, особенно в свете того, что идет война, много погибших, и оформлений наследства будет больше обычного», — говорит Рябов.
Интересный нюанс касается россиян и российских компаний, владеющих недвижимостью в Украине.
«Если речь идет о частных лицах с российским гражданством, имеющих законное право проживания в Украине (например, вид на жительство), то они по-прежнему смогут отчуждать свое имущество в нашей стране. Если же гражданин РФ владеет в Украине недвижимостью, но не имеет законных оснований для проживания, то никаких сделок с эти объектом он проводить не сможет. То же самое по юрлицам», — говорит Кравец.
Переселенцы ищут дешевое жилье, продавцы ждут роста цен
Впрочем, сам факт открытия рынка недвижимости еще не значит, что он запустится на практике. В стране идет война, а недвижимость — весьма сомнительный актив в условиях вражеских обстрелов и бомбардировок. Поэтому главный вопрос — будут ли люди покупать квартиры и дома?
Мы уже писали, что в начале войны пошел запрос на продажу жилья, причем владельцы были готовы хорошо уступать — вплоть до 50%. При этом потенциальные покупатели в очереди не выстраивались.
Но сейчас ситуация кардинально поменялась.
«Рынок, по-сути, только готовится к открытию, а вал звонков уже пошел, причем как от потенциальных продавцов, так и от покупателей. Настроения среди продавцов неоднородные. Многие готовы стартовать с довоенных цен, но есть и те, кто уже повышают ценники до 25%. Например, квартиры в столичных новостройках, которые до войны стоили 850 долларов за квадрат, будут выставлять по 1100. Аргумент собственников, играющих на повышение, железный: мол, недвижимости в жилом состоянии в Украине стало меньше, многие люди остались без крыши над головой, поэтому будут дефицит квадратных метров и рост цен. Но есть и владельцы квартир, которые готовы уступать. Правда, немного — до 10%. Как правило, это те, кто уехали за границу и срочно нуждаются в деньгах. Что касается покупателей, то интерес с их стороны действительно есть. В Киеве люди готовы приобретать вторичку эконом-класса стоимостью до 45 тысяч долларов, в уцелевшем пригороде — квартиры в новостройках за такие же деньги. Кроме того, сейчас начали искать недорогие дома под Киевом, скажем, таун-хаусы до 120-130 тысяч. Люди готовы приобретать жилье в готовом состоянии — заходи и живи, без ремонтов и достройки. В основном недвижимость ищут переселенцы, потерявшие свои дома в зоне боевых действий, но сумевшие вытащить деньги. Киевскими квартирами интересуются, в частности, переселенцы из Харьковской, Донецкой, Луганской, Запорожской и Херсонской областей», — рассказала нам Луханина.
По словам Рябова, основной спрос будет на жилье в западных и центральных областях: Львовской, Черновицкой, Ивано-Франковской, Винницкой и др.
«Никакого недостроя и новостроя без ремонта, только готовые объекты, в которых можно жить прямо сейчас. Те, кто снимает квартиры в Черновцах и Львове по 1-2 тысячи долларов и при этом имеет сбережения, уже давно на низком старте — хотят купить жилье и для себя, и, возможно, под сдачу. Потому ожидаемо низких ценников в тихих регионах не будет. К примеру, в Виннице владельцы квартир уже со старта планируют повысить цены на 10-12%, во Львове рост будет еще больше. Возможно, что потом, если ожидания по спросу не оправдаются, ценники и просядут. Но на запуске рынка они будут на максимуме», — говорит Рябов.
При этом риэлторы рассказывают, что активизировались спекулянты, которые имеют на руках живые деньги и рассчитывают оперативно выкупить квартиры, по которым собственники будут готовы уступать. С тем, чтобы впоследствии перепродать их подороже.
«Рынок будет держать в тонусе еще и угроза повышения военного сбора до 3%. Ведь при перепродаже второго объекта за год человек платит налог 5% плюс военный сбор и госпошлину, а третьего — 18% плюс военный сбор и госпошлину. Соответственно, налоги вырастут, а „лишние“ 1,5% с 50 тысяч долларов и выше — это немалые деньги. Поэтому все, кто планирует продавать, постараются сделать это как можно быстрее, пока не повысили военный сбор»- говорит Луханина.
Отметим, что уже несколько недель как активизировалась реклама новостроек (особенно уже сданных в эксплуатацию), также оживают строительные площадки — то есть рынок полным ходом готовится к запуску.
«Мы восстановили работу с клиентами. Речь идет о полноценной клиентской поддержке инвесторов всех наших ЖК. По каждому жилому комплексу мы выделили отдельные номера телефонов, по которым клиенты смогут получить информацию о строительстве, условиях переуступок, получению прав собственности и др. Ведем подготовку к восстановлению работы на строительных площадках: проводим переговоры с подрядчиками и партнерами по закупке стройматериалов. Наша цель — нарастить темпы строительства, после чего ожидаем активизации спроса. По нашим прогнозам, спрос на столичную недвижимость будет колоссальный», — отметили в пресс-службе группы компаний DIM.
Впрочем, как рассказал нам представитель столичной девелоперской компании, на самом деле восстановление работ может быть проблематичным.
«Действительно, в апреле несколько компаний заявили об активизации работ, но реально отследить, где строят, а где включили антикризисный PR, пока сложно. Сейчас как такового первичного рынка в столице нет. Главные причины — отсутствие покупателей (им нужно уже готовое жилье, а не фундаменты), дефицит стройматериалов и рабочей силы, ограниченные собственные средства и проблемы с привлечением инвесторов», — отмечает эксперт.
По материалоам украинских СМИ
В тему: Известный астролог дала прогноз, когда закончится война в Украине и что будет с нашей страной.
