Почему в Киеве начала быстро дорожать аренда жилья?

В Киеве дорожает аренда жилья. По словам руководителя агентства недвижимости Best&Seller Ирины Луханиной, съемные квартиры с начала сентября уже подорожали 10-15%, а некоторые — еще больше.

«Самый большой рост — по жилью эконом-класса. К примеру, если еще месяц назад однокомнатная квартира стоила 7-8 тысяч гривен в месяц, то сейчас за нее просят уже до 9,5-10 тысяч. Более комфортное жилье бизнес-класса (в ценовой категории от 12-13 тысяч до 25 тысяч) подорожало не так значительно — до 10%. А вот элитного жилья эта тенденция пока вообще не коснулась», — говорит Луханина.

Рост цен она поясняет несколькими факторами.

Во-первых, вырос спрос на съемные квартиры из-за традиционной сезонной активизации на рынке аренды.

«В Киев с конца августа начали съезжаться студенты, которые в этом году уже учатся в обычном режиме, а не на удаленке. Кроме того, больше стало рабочих из регионов», — отмечает Луханина. В среднем желающих снять квартиру в Киеве сейчас на 20% больше, чем еще в августе.

Во-вторых, завышать ценники начали так называемые «новые хозяева» — собственники квартир, которые лишь недавно их приобрели специально под аренду, и сейчас массово выводят в рынок. Так как недвижимость в столице заметно подорожала, они подсчитали, что сдавать квадратные метры по установившимся на рынке расценкам невыгодно.

«Если человек купил квартиру, которая ранее стоила 60 тысяч долларов, уже за 80 тысяч, плюс вложился в ремонт (а он тоже подорожал), то он хочет сдавать жилье как можно дороже. Все стараются выйти на арендную плату, которая позволит отбить вложения в жилье за срок до 10 лет», — пояснила Луханина.

Впрочем, по ее словам, пока попытки хозяев накрутить ценники проходят далеко не всегда.

«На рынке сейчас большой разброс цен. Одинаковые квартиры можно найти и за 800 долларов и за 1,5 тысячи», — говорит Луханина.

По словам специалиста по недвижимости международной сети RE/MAX Михаила Артюхова, многие хозяева, видя, как растут ценники на продажу квартир, действительно пытаются повысить арендные ставки. Но это проходит далеко не всегда.

«На рынке пустует до 1,5 тысячи квартир, тогда как в месяц заключается не больше 500 сделок по аренде. То есть, выбирать есть из чего. Поэтому, даже если хозяин повысил ценник, во многих случаях можно выторговать скидки под конкретного арендатора», — говорит он. Но торг уместен в основном по сравнительно дорогим квартирам. В эконом-классе скидок практически не дают. Поэтому доступного жилья в Киеве становится все меньше.

«Если еще недавно комнату можно было снять за 3 тысячи гривен в месяц, то сейчас она стоит уже 4 тысячи. Люди массово селятся в хостелах и так называемых ко-ливингах, где в одной комнате по несколько многоярусных кроватей. Причем, если ранее такой формат жилья выбирали студенты и разнорабочие, то сейчас на него соглашаются и офисные работники и даже научные сотрудники», — добавила Луханина.

Разбирались, что сейчас происходит на рынке аренды жилья.

Хозяйский бунт

Прогнозы о повышении арендных ставок с осени риэлторы озвучивали уже давно. И уже с конца августа они начали сбываться.

«На рынке началось традиционное оживление спроса — приехали студенты, иногородние рабочие. Плюс под осень стали искать новое жилье те, кто уже снимал квартиру в столице, но она его по каким-то причинам не устраивала. Хозяева решили воспользоваться оживлением спроса, и стали повышать ценники», — говорит Луханина.

Мы уже писали, что на столичном рынке недвижимости возник ценовой перекос. В продаже жилье заметно подорожало. По словам гендиректора группы компаний «Увекон» Владимира Шалаева, на первичке квартиры в Киеве подорожали на 44,6%, а на вторичке — на 40,9%. В Киевской области рост цен составил 34,8% и 35,1% соответственно.

При этом арендные ставки до последнего времени росли медленно — за год они, по сути, только вернулись к докарантинному уровню, и только по отдельным категориям жилья цены выросли до 10%.

Но квартиры в Киеве и области многие покупают специально под сдачу в аренду. И так как жилье в продаже резко подорожало, а в аренде — практически нет, инвестиционная привлекательность недвижимости начала падать.

Если ранее среднестатистическую квартиру в Киеве можно было отбить за 8-10 лет, то теперь сроки выросли до 12-13 лет и больше. Что, понятно, не устраивает инвесторов.

Поэтому с осени они начали предпринимать попытки повысить плату за аренду.

«Многие пытаются приклеить сверху хотя бы 10%. Для этого, к примеру, „улучшают“ жилье, скажем, берут в рассрочку новую технику. Если речь идет о сумме 500 −700 гривен, то нередко с таким повышением платы арендаторы соглашаются. Но если сумма от тысячи гривен, то не факт. У людей ведь денег больше не стало, многие просто не могут платить», — отмечает Артюхов.

По его словам, планы хозяевам по повышению ценников путает большой количество пустующих квартир — вакантность на рынке аренды сейчас достигает 15%. «Порядка 1,5 тысячи квартир есть в предложении, но в месяц в столице заключается всего 400-500 сделок по аренде. То есть, выбирать есть из чего, и, если владелец не хочет, чтобы его квартира пустовала, вынужден давать скидку», — отмечает Артюхов.

Но, по его словам, начало повышению арендных ставок все же положено.

«Доля инвестиционных сделок на рынке недвижимости очень велика, и в предложение массово поступают новые арендные квартиры со свежими ремонтами. Сдавать их за копейки хозяева не хотят. Вплоть до того, что предпочитают выждать несколько месяцев, заплатить коммуналку со своего кармана, но все же получить ожидаемую цену», — говорит Луханина.

По ее словам, к концу года съемные квартиры могут подорожать еще на 10%, если, правда, не будет жесткого локдауна с остановкой бизнеса. если люди начнут массово терять работу, возможны скидки по аренде, по крайне мере, на время жестких карантинных ограничений, — говорят риэлторы.

«Улучшенные» хрущевки и общежития вместо квартир

Но подорожание съемных квартир по разным сегментам идет неравномерно.

«Особенно четко тенденция к повышению цен прослеживается в сегменте жилья эконом-класса, спрос на которое традиционно самый высокий. Квартиры, которые ранее стоили 7-8 тысяч, теперь предлагаются по 9,5-10 тысяч в месяц. Комнаты подорожали в среднем на тысячу гривен», — говорит Луханина.

Интересно, что вопрос дорогой коммуналки, который ранее сдерживал рост арендных ставок, сейчас многие хозяева даже пытаются повернуть себе на пользу.

«Говорят о снижении тарифов на электроэнергию с октября и об обещаниях властей, что не будут повышаться платежки за отопление. Поэтому, дескать, если квартиросъемщики будут потреблять услуги, в частности, свет, экономно, то и переплачивать по коммуналке не станут. Следовательно, и скидки „на коммуналку“ сейчас уже делать не нужно», — говорит Луханина.

Стоит отметить, что на самом деле с начала отопительного сезона ситуация может резко развернуться, по крайне мере, есть все предпосылки для роста тарифов на отопление. Если это произойдет, арендаторы начнут требовать скидок. И многие оговаривают такую возможность уже сейчас. Но пока батареи не включили, и космические платежки не начали приходить, многие соглашаются платить больше.

«У людей денег больше не стало, но многие попросту не могут найти более дешевые варианты, поэтому готовы переплачивать. Те, кто нынешние ставки не тянет, съезжают в более дешевые варианты — комнаты, ко-ливинги, в пригород. Такого жилья в предложении сейчас достаточно, и спрос на него высокий. Если недавно койко-места были готовы снимать в основном студенты и иногородние рабочие, то сейчас там селятся офисные работники, менеджеры и др.», — отмечает Луханина.

По ее словам, на массивах большинство единичек сейчас выставляется в ценовой категории от 9-10 тысяч гривен, двушек — от тысяч, трешек — 15 тысяч. В центре и приближенных к нему районах цены на однокомнатные квартиры стартуют с 15 тысяч, двухкомнатные с 18 тысяч, трехкомнатные — с 20 тысяч.

При этом в базах данных специализированных интернет-ресурсов еще проскакивают более дешевые квартиры. Скажем, на adress.ua предлагается двухкомнатная квартира в Днепровском районе площадью 43 квадратов с кухней в 6 квадратов, старым ремонтом — всего за 7,5 тысяч гривен в месяц.

При этом единичка с более свежим ремонтом на Троещине выставлена уже за 9 тысяч в месяц, а на Позняках — 9,5 тысяч.

Многие хозяева, чтобы сдать жилье как можно дороже, устраивают в квартирах своего рода «общежития» или как их сейчас называют «ко-ливинги» — оборудуют дополнительные койко-места и заселяют сразу по несколько человек. Таким образом за единичку, которая ранее сдавалась за 7 тысяч, можно получать вдвое больше, — говорит Луханина.

«В центре одинаковые квартиры можно снять и за 800 и за 1,5 тысячи долларов»

Более комфортные квартиры дорожают не так быстро. По этому сегменту рост цен с сентября составил приблизительно 10%. К примеру, на массиве единичку в новом доме с неплохим ремонтом можно найти за 20 тысяч, хотя ранее она стоила 18 тысяч. Двушки предлагают до 25 тысяч, трешки — до 27-30 тысяч.

Особенно ценятся квартиры в закрытых жилых комплексах — они на 15% дороже, чем в обычных.

Также арендаторы, которые готовы платить, требуют наличия паркомест (за них дополнительно нужно доплачивать 60-120 долларов в месяц).

В центре единички комфорт-класса стоят до 1,5 тысячи долларов, двущки — до 2,5 тысяч, трешки — до 3,5 тысяч.

«Но там разброс цен очень велик. Причем, аналогичные квартиры зачастую выставляются по очень разным ценам. В центре единичку можно снять за 800 долларов и такую же, и идентичным ремонтом — за 1,5 тысячи», — поясняет Луханина.

Также риэлторы отмечают повышение требований к квартирам. «Сравнивают ремонты, учитывают даже вид из окна. Понятно, что должна быть вся техника, новая мебель», — говорит Луханина. Но и хозяева достаточно придирчиво отбирают арендаторов.

К примеру, если на волне пандемии, когда спрос на съемное жилье резко упал, хозяева были готовы селить постояльцев с домашними животными, то сейчас, как минимум, берут с таких арендаторов двойной депозит — за возможный ущерб интерьерам.

«Не исключаю, что в сегменте комфортного и элитного жилья будет более сильное подорожание. Инвестиционный бум на рынке недвижимости длится примерно год-полтора. Многие квартиры, которые были куплены под сдачу в новых домах, еще не вышли на рынок — некоторые ЖК еще не сданы в эксплуатацию, в некоторых идут ремонты. Понятно, что хозяева постараются отбить эти вложения, и будут выставлять изначально высокие цены. А вот „проглотит“ ли их рынок или же будет откат по ценникам — пока неизвестно. Все будет зависеть от динамики зарплат в столице и наличия платежеспособного спроса на жилье», — говорит Луханина.

Стоит отметить, что «закрепить» высокие цены на рынке долгосрочной аренды может активизация посуточного сегмента, которая уже началась. Напомним: в карантин, когда иностранные туристы перестали ездить в Украину, многие посуточные квартиры переводили в долгосрочную аренду, что увеличило предложение и обвалило цены в этом сегменте. Сейчас же пошел обратный процесс, что позволит убрать излишек предложения с рынка долгосрочной аренды.