С 1 июля текущего года в Украине перестанет действовать многолетний мораторий на продажу земли сельхозназначения. В соответствии с законом, принятым Верховной Радой в ночь на 31 марта 2020 года, «в первые два года землю будут продавать только гражданам Украины и не более ста гектаров в одни руки».
Сколько может стоить земля, и какие будут особенности сделок по ней, рассказал OBOZREVATEL.
Как продать землю?
Главное для продавца земли, чтобы собственность была оформлена должным образом:
— у продавца должен быть государственный акт, который подтверждает право собственности на землю;
— соответствующая запись должна быть в реестре прав на недвижимое имущество;
— сведения об участке должны быть внесены в государственный земельный кадастр.
Как подчеркивает доцент Киевской школы экономики, эксперт по земельным вопросам Олег Нивьевский, нужно также обращать внимание на преимущественное право на покупку земель.
По закону, такое право имеют:
— владельцы лицензий на добычу полезных ископаемых (таких участков, по данным эксперта, около 200-300 га);
— арендаторы земель.
Только если они отказались от покупки, продавать можно остальным. «Представим ситуацию, ваша земля находится в аренде. К вам обратился кто-то третий и предложил определенную сумму за землю. Тогда вам нужно обратиться к арендатору, и предложить ему выкупить у вас землю за эту сумму. Если он отказывается, тогда можно потом продать этот участок тому, кто обратился. Если же арендатор готов заплатить эту рыночную стоимость, он на законных основаниях может купить участок», — говорит Нивьевский.
Сколько будет стоить земля?
Поскольку у нас сейчас активно работает рынок аренды земли, ее стоимость на этот момент уже определить несложно. Как проанализировал Нивьевский: «Если сейчас аренда в Украине в среднем обходится около 125 долларов, капитализированная стоимость аренды составит 125 долларов умножить на 20-22. Это будет около 2,5 тысячи долларов за гектар в среднем по стране. Но это минимальные показатели, ведь собственность на землю дает гораздо больше преимуществ, чем ее использование в аренде».
На стоимость земли будет влиять расположение и урожайность. Также цена будет колебаться в зависимости от региона, ведь в разных частях страны разная почва и климатические условия.
«Думаю, что касается западной и центральной Украины — цена будет начинаться от 1,5-2 тысячи долларов. Это минимальная стоимость, — говорит народный депутат, член парламентского комитета по вопросам аграрной и земельной политики Дмитрий Соломчук. — За более качественные участки, полагаю, будет 2,5-3 тысячи долларов. Что касается юга Украины, то земли, которые под орошением, будут стоить как и на западе. Земли без орошения — на уровне 1200-1400 долларов. Донецкая и Луганская область — примерно, как и на юге, 1200-1300 долларов. Если мы берем Днепропетровскую и Харьковскую области — думаю, цена будет от 2 тысяч долларов».
Однако, по мнению Соломчука, уже к следующему лету земля может подорожать примерно на 500 долларов за гектар. «Я уверен, за 3-4 года мы дойдем до среднестатистической цены 5 тысяч долларов за гектар», — утверждает депутат.
В свою очередь Нивьевский прогнозирует, что на первом этапе, пока землю не могут покупать юридические лица, рост цен будет в очень ограниченном диапазоне, около 10%. Но с развитием рынка в течение 5 лет стоимость может вырасти даже вдвое.
«Стоимость земель всегда ассоциируется с продуктивностью, — говорит Нивьевский. — Продуктивность у нас растет и будет расти, потому что она еще не достигла своего максимума. В этом вопросе нам далеко до Польши, тем более Европы или США. Кроме того, земля это фиксированный ресурс. Население планеты растет, спрос на ресурс — тоже. Соответственно будет расти и его стоимость».
По мнению эксперта, среднесрочным ориентиром для нас должна быть Польша, где, по его словам, на сегодня земля стоит примерно $10-15 тыс. за га.
Как купить землю?
Процедура покупки земли не будет особо отличаться от сделок по другой недвижимости.
Искать земельный участок можно самостоятельно, с помощью специальных платформ объявлений, или же прибегая к услугам профильных фирм.
Когда земельный участок найден, необходимо проверить в порядке ли документы: действительно ли человек, который продает участок, его собственник, правильно ли оформлено право собственности, не находится ли участок в залоге.
Если с документами все хорошо, последний этап — засвидетельствование сделки у нотариуса.
Нивьевский подчеркивает: особенность покупки земли в том, что при такой сделке покупатель должен подтвердить свой источник дохода. Если вы не сможете подтвердить доход, нотариус не вправе зарегистрировать сделку.
Также, нотариус будет проверять, сколько земли вы уже имеете. Важно, что купить новый участок можно только в том случае, если у вас в собственности менее 100 га земли. Если 100 га и больше — в сделке вам откажут.
Какие риски сделок на земельном рынке?
Риски сделок на этом рынке такие же, как и на любом другом рынке недвижимости. Чтобы не попасть на мошенников и не лишиться денег или земли, нужно внимательно проверять документы и консультироваться с юристом.
Соломчук отмечает, что согласно закону все сделки должны происходить по безналичному расчету. Важно, чтобы продажа осуществлялась через банк и об этом должны помнить владельцы земли: «Зачисление денег при сделке должно происходить по перерасчету. Чтобы не было схем, что кто-то приехал, предлагает наличные. Это не безопасно».
Он также подчеркивает, что продажа земли на рынке должна быть добровольной. Никто не имеет права давить на владельца, чтобы заставить его продать участок, или диктовать ему цену.
Зачем Украине рынок земли?
Нивьевский выделяет четыре аргумента, которые подчеркивают важность рынка земли:
1. Благодаря рынку владельцы земли получают право полноценно пользоваться ею. Из-за моратория они были ограничены в конституционном праве распоряжаться собственным имуществом.
2. Землевладельцы смогут использовать землю в качестве залога для привлечения инвестиций, чтобы повышать продуктивность ее использования.
3. Дополнительный толчок к развитию получит финансовый рынок через кредитование под залог земли.
4. Вырастет качество жизни в селах. Жители сел получат больше денег как за продажу, так и за аренду земли. А громады получат больше налоговых поступлений.
По поводу открытия рынка земли есть много опасений. Единого мнения о том, нужен ли нам рынок и если да, то в каком виде, нету ни среди экспертной среды, ни среди политиков, ни среди простых украинцев. Тем не менее, после долгих лет обсуждений, землю в Украине все-таки разрешили продавать и покупать. Потому если вы уже владеете землей или собираетесь ее получить, с особенностями нового рынка стоит быть знакомым.
По материалам: «Обозреватель»
