В начале нынешнего года городские власти начали осуществлять действия, направленные на изменение арендатора муниципального кинотеатра «Киев». Мотив изменения арендатора — недостаточный размер арендной платы, поступающей в городской бюджет, и неэффективное использование имущества, принадлежащего территориальной общине города Киева. Чтобы избежать односторонности освещения конфликта и поверхностного ознакомления с его причинами, руководство ООО «Культурный центр» Кинотеатр «Киев», которое обеспечивает работу кинотеатра с 1999 года, считает необходимым обнародовать свою позицию по спору.
Если коротко обобщить историю существования кинотеатра «Киев» в его нынешнем виде, должны учесть следующее.
В 90-е годы прошлого века кинотеатр существовал как коммунальное предприятие и как и подавляющее большинство коммунальных предприятий, едва сводил концы с концами. Впоследствии трудовым коллективом кинотеатра было создано арендное предприятие, преобразованное по требованию законодательства в общество с ограниченной ответственностью, которому киевская власть в 1999 году передала целостный имущественный комплекс кинотеатра в аренду на 10 лет.
Следует иметь в виду, что целостный имущественный комплекс кинотеатра — это не только его здание, но и комплекс имущества, который обеспечивает завершенный цикл производства продукции (работ, услуг). В соответствии с заключенным в 1999 году договором аренды, в составе целостного имущественного комплекса в аренду были переданы основные средства и оборотные средства, а арендатор, ООО «Культурный центр» Кинотеатр «Киев», определен правопреемником по долгам кинотеатра «Киев».
В первые три года аренды кинотеатр не работал из-за проведения его капитального ремонта. Ремонт осуществлялся арендатором за счет его собственных средств и привлеченных кредитов.
По окончании срока аренды действие договора автоматически было продлено еще на 10 лет, поскольку такая опция предусмотрена как законодательством об аренде коммунального имущества, так и договором аренды.
По истечении следующих 10 лет арендатор целостного имущественного комплекса кинотеатра «Киев» изъявил желание перезаключить договор аренды на новый срок и на новых условиях в соответствии с экономическими реалиями. Законодательство об аренде государственного и коммунального имущества и договор аренды предусматривают гарантию для добросовестного арендатора — преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Впрочем, киевская власть полностью проигнорировала гарантированные законом права арендатора и провела конкурс на право аренды здания кинотеатра (уже не целостного имущественного комплекса), победителем которого стало общество с ограниченной ответственностью «Синема-Центр». По имеющейся у нас информации с этим обществом Департамент коммунальной собственности. Киева исполнительного органа Киевского городского совета (КГГА) уже заключил договор аренды. 17 мая представители этого общества и Департамента пытались попасть в служебные помещения кинотеатра и требовали от руководства ООО «Культурный центр» Кинотеатр «Киев» оформить документы по передаче кинотеатра этом новому арендатору.
Этим событиям предшествовало обращение ООО «Культурный центр» Кинотеатр «Киев» в Арбитражный суд с иском, в котором ставится вопрос о незаконности действий Департамента коммунальной собственности. Киева о передаче здания кинотеатра в аренду третьим лицам. Победитель незаконного, по мнению ООО «Культурный центр» Кинотеатр «Киев», конкурса ООО «Синема Центр» 06.05.2019 г.. вступило в дело, которое рассматривается хозяйственным судом города Киева, в качестве третьего лица, причем отметил в заявлении о вступлении, что следствием удовлетворения иска может быть лишение ООО «Синема Центр» права на заключение договора аренды нежилого здания кинотеатра.
Очередное судебное заседание по данному делу назначено на 27 мая 2019 года.
Правовая позиция ООО «Культурный центр» Кинотеатр «Киев»
Правовая позиция ООО «Культурный центр» Кинотеатр «Киев» состоит из следующих основных предписаний Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества»:
— объектом аренды, определенным органом местного самоуправления еще в 1999 году, есть и может быть только целостный имущественный комплекс кинотеатра «Киев», а не только его нежилое здание;
— в 2019 году было нарушено преимущественное право ООО «Культурный центр» Кинотеатр «Киев» на заключение договора аренды на новый срок — ч. 3 ст. 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества»;
— в связи с отсутствием заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора аренды такой договор аренды считается автоматически продленным на тот же срок и на тех же условиях — ч. 2 ст. 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества».
Кроме того, ООО «Культурный центр» Кинотеатр «Киев» обосновывает свои требования абзацем 4 ч. 4 ст. 9 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», согласно которому в случае поступления заявления об аренде имущества от предприятия в сфере культуры и искусств (которым является ООО «Культурный центр» Кинотеатр «Киев») договор аренды заключается с таким заявителем без проведения конкурса, а также регламентными процедурными нарушениями, в частности, несоблюдением определенных норм Положения об аренде имущества территориальной общины города Киева, утвержденное решением Киевского городского совета от 21 апреля 2015 № 415 / 1280.
Остановимся на этих моментах отдельно.
Объект аренды
В отзыве на исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Культурный центр» Кинотеатр «Киев» Департамент коммунальной собственности Киева отмечает, что в его полномочия входит определение объекта аренды, поэтому в дальнейшем в аренду передается только нежилое здание кинотеатра «Киев».
Считаем эту позицию не только такой, которая не основывается на законе, но и откровенно рейдерской и выбранной в интересах определенных конкретных лиц, которые пока остаются за кадром конфликтной ситуации.
Действительно, согласно Закону Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» целостные имущественные комплексы предприятий и недвижимое имущество (здания сооружения, нежилые помещения) и другое индивидуально определенное имущество предприятий являются отдельными видами объектов аренды, и по обоим из этих видов объектов аренды (при условии, что они находятся в коммунальной собственности) арендодателями являются органы, уполномоченные органами местного самоуправления управлять имуществом.
Но передавая целостный имущественный комплекс кинотеатра «Киев» в аренду в 1999 году его арендодатель, уполномоченный органом местного самоуправления орган — Главное управление имуществом Киевской городской государственной администрации и Киевская городская государственная администрация (распоряжение от 25.09.1998 г.. № 1981 «О предоставлении в аренду целостного имущественного комплекса кинотеатра «Киев») сформировали объект аренды именно как целостный имущественный комплекс кинотеатра «Киев», в состав которого (ЦИК) вошла и нежилое здание кинотеатра.
Таким образом, с момента передачи в пользование обществу с ограниченной ответственностью «Культурный центр» Кинотеатр «Киев» целостный имущественный комплекс кинотеатра «Киев», в состав которого входит и нежилое здание кинотеатра, получил статус объекта гражданских субъективных прав, в отношении к которому у субъектов правоотношений к нему (арендодателя и арендатора) возник комплекс прав, обязанностей и гарантий, предусмотренных Законом Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества».
К таким правам, обязанностям и гарантий, в том числе (но не исключительно) относятся:
1) Обязательное передача объекта аренды в дальнейшую аренду по окончании срока аренды в случае, если собственник не обнаружил намерения использовать такой объект для собственных нужд.
Объект аренды (целостный имущественный комплекс кинотеатра «Киев») по окончании срока аренды должен использоваться владельцем для собственных нужд, в противном случае — должен быть передан в аренду с соблюдением преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
Итак, нежилое помещение кинотеатра «Киев» по окончании срока аренды должно или использоваться владельцем имущества для собственных нужд в составе целостного имущественного комплекса кинотеатра «Киев», или же в составе этого же целостного имущественного комплекса быть переданным в аренду на новый срок с обязательным учетом преимущественного права на это предыдущего арендатора этого целостного имущественного комплекса.
2) Автоматическое продление договора аренды на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды в течение месяца после окончания срока действия договора.
Данное правило предусмотрено ч. 2 ст. 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» и в нашем случае касается объекта аренды — целостного имущественного комплекса кинотеатра «Киев», в который входит и нежилое здание кинотеатра «Киев».
3) Обеспечение арендатору защиты права на объект аренды (в нашем случае — на целостный имущественный комплекс кинотеатра «Киев»), полученный по договору аренды, наравне с защитой, установленной законодательством о защите права собственности.
Следовательно, в связи с истечением срока действия Договора аренды целостного имущественного комплекса, заключенного 04.01.1999 г. между ООО «Культурный центр» Кинотеатр «Киев» и Главным управлением имуществом Киевской городской государственной администрации, орган, уполномоченный Киевским городским советом управлять коммунальным имуществом имел право принимать решение о дальнейшей судьбе нежилого здания кинотеатра «Киев» только в составе целостного имущественного комплекса кинотеатра «Киев».
Выделение нежилого здания из состава ЦИК очевидно сделано умышленно с целью оспорить вышеприведенные гарантии, установленные законодательством для добросовестного пользователя имуществом, что позволяет ООО «Культурный центр» Кинотеатр «Киев» говорить о применении в отношении него рейдерских технологий со стороны городских властей. Кроме этого, такое выделение из ЦИК отдельного имущества очевидно приводит к уменьшению стоимости объекта аренды, соответственно, влечет убытки для бюджета территориальной общины города Киева. Эти действия Департамента коммунальной собственности Киева требуют дополнительного анализа на предмет наличия в них коррупционной составляющей и признаков уголовного правонарушения, что со временем будет сделано.
В связи с игнорированием преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок договор аренды целостного имущественного комплекса, заключенный 04.01.1999 г между Истцом и Главным управлением имуществом Киевской городской государственной администрации, автоматически продлен до 4 января 2029 года.
Такое автоматическое продление произошло на основании предписаний ч. 2 ст. 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества». Аналогичное условие содержит и Договор аренды целостного имущественного комплекса, заключенный 04.01.1999 г между ООО «Культурный центр» Кинотеатр «Киев» и Главным управлением имуществом Киевской городской государственной администрации.
ООО «Культурный центр» Кинотеатр «Киев» не получил от Департамента коммунальной собственности ни одного документа, который можно считать заявлением о прекращении аренды объекта аренды по договору аренды целостного имущественного комплекса от 04.01.1999 г.
При условии, что общество с ограниченной ответственностью «Культурный центр» Кинотеатр «Киев» не отказался от своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такое заявление учитывая системный анализ частей 2 и 3 ст. 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» должна быть сделана арендодателем только в случае, если владелец должен намерены использовать объект аренды для собственных нужд и не позднее чем за три месяца до окончания срока договора. То есть решение владельца об использовании объекта аренды для собственных нужд должно быть доведено до арендатора, и только после доведения этого решения владельцем преимущественное право арендатора прекращается.
Суть преимущественного права, предусмотренного ч. 3 ст. 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», сводится к тому, что добросовестный арендатор имеет преимущество перед другими желающими на заключение договора аренды на новый срок, или на тех же условиях, которые были, или на новых условиях. При этом собственник имущества должен предложить этому арендатору новые условия, и только в случае его отказа — передать имущество в аренду другому лицу на тех же самых условиях, что были предложены арендатору.
При наличии намерения передать имущество в аренду и наличии предыдущего арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности по договору аренды, при прочих равных условиях право выбора арендодателем арендатора прямо ограничено предусмотренным ч. 3 ст. 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» преимущественным правом такого предварительного арендатора.
При этом существенным является то, что нормы Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» не содержат положений о том, что заключение договора на новый срок с тем же арендатором согласно ч. 3 ст. 17 Закона должно происходить на конкурсной основе. Не содержит таких предписаний и Положение об аренде имущества территориальной общины города Киева, утвержденное решением Киевского городского совета от 21 апреля 2015 № 415 / 1280.
Таким образом, поскольку Департамент не предложил обществу с ограниченной ответственностью «Культурный центр» Кинотеатр «Киев» заключения договора аренды целостного имущественного комплекса кинотеатра «Киев» на новый срок (на тех же или на других условиях), и не использует целостный имущественный комплекс кинотеатра для собственных нужд, он не совершил определенных законом и договором действий, направленных на прекращение аренды этого ЦИК, в силу чего договор аренды целостного имущественного комплекса, заключенный 04.01.1999 г между Истцом и Главным управлением имуществом Киевской городской государственной администрации, автоматически продлен до 4 января 2029 г в соответствии с предписаниями ч. 2 ст. 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» и п. 12.2. договора аренды.
Итоги
Для ООО «Культурный центр» Кинотеатр «Киев» вполне понятно, что на здание кинотеатра положили глаз определенные лица, которые в любом случае готовы выселить из него трудовой коллектив, который годами создавал уникальное культурное заведение столицы, и в интересах этих лиц Департаментом коммунальной собственности организован произвол, который киевская власть пытается показать как прозрачный конкурс на право аренды. Эти выводы усиливаются и тем, что по огромному количеству коммунального имущества в аналогичной ситуации Департамент принял решение о продлении аренды, и только по кинотеатру «Киев» был задекларирован отказ.
ООО «Культурный центр» Кинотеатр «Киев» призывает своих процессуальных оппонентов не прибегать к силовому захвату кинотеатра как продолжение рейдерской атаки на кинотеатр в период проведения кинофестивалей до окончательного разрешения спора в суде.
