2023 год начался с незначительного роста цен на недвижимость в столице Украины. Но говорить о возобновлении спроса еще рано. Продавцы корректируют цены, скорее всего, из-за курса национальной валюты к доллару.
Спрогнозировать на несколько месяцев вперед, как изменится цена продажи квартир почти невозможно. Ситуация на рынке недвижимости напрямую зависит от развития событий на фронте, а также экономической ситуации в стране. Пока идет война, говорить о полноценном восстановлении рынка недвижимости, давать прогнозы относительно цен и спроса нецелесообразно.
Несмотря на нереализованный спрос на жилье и инвестиционные возможности, вторичный рынок жилой недвижимости Киева остается в состоянии продолжительной стагнации из-за войны с Россией. Пока идет война, накопленные негативные факторы будут продолжать давить на уровень цен, и пока реальные цены сделок будут значительно ниже довоенных показателей, пополнение пула предложения новыми квартирами на рынке будет оставаться крайне нестабильным.
Однако текущая ситуация указывает на то, что потенциал для роста на рынке недвижимости существует, поскольку существует значительное количество нереализованного спроса на жилье и продолжающиеся накапливаться инвестиционные возможности, — отмечает Роман Герасимчук, директор City Development Solutions.
Также важно отметить, что для анализа цен используется цена предложения, то есть данные по объявлениям, которые указывают владельцы квартир. Но, как отмечают риелторы, на практике действует дисконт, размер которого оговаривается покупателями. Участники рынка отмечают, что заявленная цена в объявлениях отличается от цены продажи на 10-25%, а иногда и на 30%.
«На вторичном рынке недвижимости реальный дисконт составляет 25-30% в валюте», — сообщает Анатолий Топал, вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью.
Цены на вторичном рынке недвижимости
В настоящее время, в ответ на кризисную ситуацию, рынок постепенно проходит стадию корректировки. Пока мы не получим положительных новостей с фронта, и пока не восстановится платежеспособный спрос, рынок будет находиться в состоянии депрессии.
В феврале 2023 года медианная цена предложения (в долларовом эквиваленте) на столичном рынке недвижимости выросла 0,7% по сравнению с январем текущего года - до 1275 дол. США/кв.м. Данный показатель в категории 1-комнатных квартир увеличился на 1% до 1265 дол. США/кв.м. Двухкомнатные квартиры остались на уровне предыдущего месяца +0,1% (1284 долл. США/кв.м.). А вот стоимость 3-х комнатных квартир уменьшилась на 2,1% и составила 1270 дол. США/кв.м.
Таковы результаты исследования рынка вторичной недвижимости Киева за февраль 2023 года, которое провели аналитики портала поиска недвижимости Address.ua. Эксперты основывались на анализе объявлений, размещенных на портале, а также на активности пользователей.
Сравнивая цены за год, мы видим, что медианная стоимость предложения на вторичном рынке в долларовом эквиваленте уменьшилась на 17,7%. А учитывая курс гривны, медианная цена за год в национальной валюте увеличилась почти на 14%. Соответственно однокомнатные квартиры снизились в цене (в долларовом эквиваленте) на 31%, двухкомнатные — 14,7% в дол. США, трехкомнатные квартиры снизились на 0,31% в дол. США.
Еще раз напомним, что указанные данные демонстрируют цену предложения от продавцов и могут отличиться от цены реальных сделок на 10-30%.
Медианная цена предложения по районам Киева в феврале 2023 г. составила:
Спрос на вторичном рынке недвижимости
Анализируя данные мы можем видеть, что самым высоким спросом пользовались квартиры в ценовом диапазоне от 30 000 до 50 000 долл. США, доля запросов в этой категории составляет 48%. На втором месте находилось жилье в диапазоне от 70 000 долл. США — 25%. В феврале 2023 года запросы пользователей, интересовавшихся жильем от 50 000 дол.США до 70 000 дол.США составили 15%. 12% пользователей искали жилье в ценовом диапазоне до 30 000 долл. США.
Спрос на двухкомнатные квартиры в феврале 2023 г. был самым высоким по сравнению с другими группами жилья и составил 40% запросов. Однокомнатными квартирами интересовались 38% пользователей. Трехкомнатные квартиры — 22% пользователей, которые ищут недвижимость для покупки.
При этом самый большой спрос у покупателей был сосредоточен в категории от 50 м2 до 80 м2, доля таких запросов составляет 48% от общего количества. Квартирами от 35 м2 до 50 м2 интересовалось только 5% соискателей. Процент запросов на квартиры площадью до 35 м2 составил 47%.
Комментарий эксперта
Роман Герасимчук, директор City Development Solutions:
«На рынке вторичной недвижимости Киева в феврале 2023 года наблюдался незначительный рост медианной цены предложения. В общем, рынок продемонстрировал определенную стабильность с точки зрения ценообразования с незначительными колебаниями средних цен на разные типы квартир. Данные свидетельствуют о высоком спросе на доступное жилье, в частности, в ценовом диапазоне от 30 тыс. до 50 тыс. долларов США, а также на двухкомнатные квартиры небольшой площади.
Специалисты City Development Solutions ожидают, что наиболее вероятными факторами, влияющими на рынок недвижимости в будущем, станут программы поддержки ипотеки и необходимость обеспечения жильем вынужденных переселенцев и беженцев. Это не новое явление, ведь история показала, что правительственные инициативы по поддержке рынка недвижимости могут оказать значительное влияние на его развитие. Таким образом, текущая потребность в обеспечении жильем вынужденных мигрантов и беженцев в сочетании с программами поддержки ипотеки, скорее всего, будет стимулировать спрос на недвижимость в будущем и будет способствовать возрождению рынка».
