На вторичном рынке недвижимости столицы ситуация достаточно сложная. В отсутствие спроса на покупку недвижимости продавцы в объявлениях не спешат значительно снижать цены и терять средства.
Есть надежда, что рынок «оживет» когда заработает на полную государственная ипотечная программа «ЕОселя», которую запустили в начале октября. Но сейчас воспользоваться данной программой могут лишь некоторые категории населения, поэтому значительного влияние на рынок она пока не имеет. Как отметила Анжелика Иванова, руководитель коммуникаций ЧАО «Украинская финансовая жилищная компания», уже подано около 15 тыс. заявок от людей, для которых эта программа начала действовать и уже есть несколько предыдущих положительных решений о выдаче ипотечных кредитов. Но 20 кредитов это слишком мало, чтобы говорить о положительной динамике на рынке.
С 2023 года планируется начать реализацию второго этапа программы «ЕОселя», под 7% годовых. На ипотеку смогут рассчитывать все граждане, которые будут отвечать определенным критериям.
«Перспективы рынка недвижимости на сегодняшний день остаются туманными, в первую очередь из-за сложности прогнозирования хода боевых действий на востоке и юге Украины. Государственная ипотечная программа на сегодняшний день не оказывает значительного положительного влияния на рынок, потому что для этого необходимо, чтобы счет количества одобренных кредитов шел не на десятки, а на тысячи. Пока не восстановится платежеспособный спрос, рынок будет находиться в состоянии депрессии, усугубляющейся долгосрочными последствиями войны и экономического кризиса», — отмечает Роман Герасимчук, директор City Development Solutions.
Цены на вторичном рынке недвижимости
В ноябре 2022 года медианная цена (в долларовом эквиваленте) предложения на столичном рынке недвижимости увеличилась на 0,9% по сравнению с октябрем — до 1273 дол. США/ кв.м. Данный показатель в категории 1-но комнатных квартир уменьшился на 1,7% — до 1314 дол. США/ кв.м. Двухкомнатные квартиры подорожали на 1,1% (1259 долл. США/ кв.м.). Медианная стоимость 3-х комнатных квартир увеличилась на 1,9% и составила 1237 долларов за США/ кв.м .
Таковы результаты исследования рынка вторичной недвижимости Киева за ноябрь 2022 года, которое провели аналитики портала поиска недвижимости Address.ua . Эксперты основывались на анализе объявлений, размещенных на портале, а также активности пользователей.
Сравнивая цены за год, мы видим, что медианная стоимость предложения на вторичном рынке в долларовом эквиваленте уменьшилась на 7,4%. А учитывая падение курса гривны, медианная цена за год в национальной валюте снизилась более чем на 30%. Соответственно однокомнатные квартиры снизились в цене на 12% в дол. США, двухкомнатные — 4,6% в дол. США, трехкомнатные — на 1,12% в дол. США.
Медианная цена предложения по районам Киева в ноябре 2022 г. такова:
Спрос на вторичном рынке недвижимости
Анализируя данные мы можем видеть, что самым высоким спросом пользовались квартиры в ценовом диапазоне до 30 000 долл. США с долей запросов 31%. На втором месте находилось жилье в диапазоне от 30 000 до 50 000 долл. США — 28%. Жильем от 50 000 дол.США до 70 000 дол.США интересовались 23% пользователей. Жильем дороже 70 000 дол.США в ноябре 2022 г. интересовались лишь 18% пользователей портала.
Спрос на двухкомнатные квартиры в ноябре 2022 г. был самым высоким по сравнению с другими группами жилья и составил 45% запросов. Однокомнатными квартирами интересовались 33,5% пользователей портала. Трехкомнатные квартиры — 21% пользователей.
При этом самый большой спрос у покупателей был сосредоточен в категории от 50 м2 до 80 м2. Доля таких запросов составляет по 43% от общего количества. Квартирами от 35 м2 до 50 м2 интересуются 26% соискателей. Процент запросов на квартиры площадью от 80 м2 составил 22%.
Комментарий эксперта
Роман Герасимчук, директор City Development Solutions:
Осень 2022 года для рынка недвижимости Киева стала периодом адаптивного тренда — рыночная конъюнктура все больше определяется реальным балансом спроса и предложения на рынке, а цены в объявлениях о продаже жилья приступили к снижению.
Активность на рынке жилья остается крайне низкой — количество поисковых запросов о покупке квартиры остается на уровне 25-30% от прошлогодних показателей, а количество сделок еще меньше.
Ценовая динамика изменила тренд — если летом этого года в среднем долларовые цены оставались на уровне января 2022 года, то в период с сентября по ноябрь медианная цена продажи уменьшилась на 9,6%. Сильнее всего пострадали 1-комн. квартиры, поскольку этот сегмент потерял инвестиционный спрос, обеспечивавший высокий уровень цен. С начала 2022 года 1-комн. квартиры подешевели на 15,2% Цены на 2-комн. квартиры тоже снизились на 7% с начала года. Медианная цена на 3-комн. квартиры мало изменилось.
В разрезе районов ценовая ситуация также показывает приближение к равновесной точке рынка. В весенне-летний период наибольшую динамику можно отметить в самых активных районах — Голосеевском, Печерском и Дарницком, где еще проходили соглашения с недвижимостью, что позволяло корректировать цены. При этом накопление не проданных квартир в указанный период привело к росту цен в спальных районах Киева. В осенний период ситуация изменилась — долларовые цены во всех районах показали понижение, при этом наибольшее падение цен зафиксировано именно в спальных районах.
Таким образом, в ответ на кризисную ситуацию рынок постепенно проходит стадию корректировки.
Спрос в осенние месяцы был подвержен значительному влиянию внутренне перемещенных лиц, что привело к росту среднего бюджета приобретения и устранению спроса в сторону 2-комн. и 3-комн. квартир. Наибольшее количество запросов сосредоточено в категории квартир площадью 50 — 80 кв.м. По совокупности изменений в характеристике спроса, можно сделать вывод, что основной спрос в настоящее время сформирован семьями с детьми, вынужденными искать новое постоянное жилье.
