Рынок недвижимости в столице постепенно восстанавливается. Появляется спрос, но на формирование цен влияют ряд факторов. Основные — инфляция и рост курса доллара в обменниках, который с начала войны вырос более чем на 30% — с 28 грн до 36,8 грн. При этом, надо отметить, что в целом с начала 2021 года цены на вторичном рынке выросли почти на 8%.
С точки зрения ценообразования сейчас действуют два разнонаправленных тренда:
— статистическое завышение цен из-за того, что дешевые квартиры снимаются с публикации, что повышает среднюю цену в объявлениях
— постепенное снижение цен, связанное с возобновлением активности на рынке и появление понимания со стороны продавцов о цене, по которой квартиру можно реально продать в условиях военного времени
Если говорить о силе упомянутых трендов, то в июне медианные цены объявлений в долларах США были выше январских показателей, но значительно снизились по сравнению с маем 2022 года. Таким образом, рынок еще полностью не отыграл искусственное завышение цен. С учетом продолжающегося роста курса доллара и возобновления спроса можно ожидать дальнейшего снижения цен на квартиры в ближайшие месяцы.
Так, в июне 2022 года медианная цена (в долларовом эквиваленте) на столичном рынке недвижимости уменьшилась на 2,9% по сравнению с маем — до 1503 дол. США/кв.м.. Данный показатель в категории 1-комнатных квартир уменьшился на 5,6% — до 1712 дол. США/кв.м. Двухкомнатные квартиры упали в цене на 1,7% (1499 долл. США/кв.м.). Медианная стоимость 3-х комнатных квартир осталась почти неизменной и составила 1300 долларов. США/кв.м.
Таковы результаты исследования рынка вторичной недвижимости Киева за июнь 2022 года, которое провели аналитики портала поиска недвижимости Address.ua. Эксперты основывались на анализе объявлений, размещенных на портале, а также на активности пользователей (96 913 посещений за июнь 2022 года).
Медианная цена предложения по районам Киева в июне 2022 г. была такова:
Спрос на вторичном рынке недвижимости
В июне спрос на вторичку в Киеве увеличился. Анализируя данные мы можем видеть, что самым высоким спросом пользовались квартиры в ценовом диапазоне до 30 000 долл.США с долей запросов 37%. На втором месте жилье в диапазоне от 30 000 до 50 000 долл. США — 28%. Жильем от 50 000 дол.США до 70 000 дол.США интересовались 24% пользователей. Жильем дороже 70 000 дол.США в июне 2022 г. интересовались всего 11% пользователей портала.
Спрос на двухкомнатные квартиры в июне 2022 г. был самым высоким по сравнению с другими группами жилья и составил 46,3% запросов. Однокомнатными квартирами интересовались 36,8% пользователей. Трехкомнатными — 16,4% пользователей, которые ищут недвижимость для покупки.
При этом самый большой спрос у покупателей был сосредоточен в категории от 35 м2 до 50 м2, доля таких запросов составляет по 41% от общего количества. Квартирами до 35 м2 интересуются 37% соискателей. Процент запросов на квартиры площадью от 50 м2 до 80 м2 составил 18%.
Комментарий эксперта
Роман Герасимчук, директор City Development Solutions:
Активность на вторичном рынке жилой недвижимости Киева начинает постепенно восстанавливаться. Несмотря на войну, потребность людей в квартирах остается высокой, а высоковолатильный рынок «вторички» позволяет надеяться на существенный дисконт для реального покупателя.
С точки зрения ценообразования сейчас действуют, как уже было выше сказано, два разнонаправленных тренда — статистическое завышение цен из-за того, что дешевые квартиры снимаются с публикации, что повышает среднюю цену в объявлениях и постепенное снижение цен, связанное с возобновлением активности на рынке и появление понимания со стороны продавцов о цене , по которой квартиру можно продать в условиях военного времени
Это хорошо заметно по географии цен — в более активных районах (в июне 2022 года Печерский, Днепровский и Соломенский) цены заметно снизились — на 8-13%. Относительно стабильными или с незначительным понижением по сравнению с предыдущим месяцем были Голосеевский, Дарницкий, Оболонский, Подольский, Святошинский и Шевченковский районы. А вот в Деснянском районе, который и до войны не пользовался высоким спросом, цены продолжили увеличиваться.
Дополнительным стимулом для вторичного рынка в ближайшие месяцы станет неопределенность первичного рынка недвижимости — любые заявления девелоперов о возобновлении работ и продаж воспринимаются с высокой степенью недоверия. Это, скорее всего, привлечет значительную часть покупателей на вторичный рынок.
Наибольшим спросом в июне 2022 года имели небольшие двухкомнатные квартиры в нижнем ценовом сегменте — очевидный выбор для внутренне перемещенных лиц, которым необходимо в условиях ограниченного бюджета разместить семью с детьми или пожилыми родителями.
