Появилась аналитическая информация о ситуации на первичном и вторичном рынке недвижимости Украины. Если коротко — цены растут.
Так, в сентябре 2021 г. цена квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке столицы выросла на 3,4%. На вторичном рынке недвижимости растет цена на однокомнатные и двухкомнатные квартиры.
Ситуация на первичном рынке недвижимости
В сентябре 2021 г. медианная цена квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке столицы составляла 1271 долл. США/кв.м, что на 3,4% больше значения прошлого месяца.
Данный показатель в категории однокомнатных квартир в сентябре вырос в цене на 6,6%, и составил 1411 долл. США/кв.м. Цена двухкомнатных — 1235 долл. США/кв.м, что на 1,5% больше, чем в августе 2021 года. Медианная цена трехкомнатных квартир составила 1170 долл. США/кв.м.
Структура цен по районам
Одним из самых дорогих районов в столице по-прежнему остается Печерский район — 2081 долл. США/кв.м. На втором месте Шевченковский район, где медианная цена составляет 1740 долл. США/кв.м. Цена в Голосеевском районе составила 1522 долл. США/кв.м. В Оболонском и Подольском районах в сентябре 2021г. стоимость кв.м. составила 1341 долл. США. и 1334 долл. США. соответственно. Минимальная цена в 960 долл. США/кв.м зафиксирована в Деснянском районе.
Спрос на столичную недвижимость
В сентябре высоким спросом пользовались квартиры в ценовом диапазоне от 50 000 до 70 000 долл. США с долей запросов 33%. На втором месте находилось жилье в диапазоне до 30 000 долл. США с долей 30% от общего количества запросов. Спрос на жилье с ценой 30000 — 50000 долл. США в сентябре 2021 составил всего 16% запросов, от 70 000 долл. США и выше — 21%.
Спрос на двухкомнатные квартиры в сентябре 2021 был самым высоким по сравнению с другими группами жилья и составил 43% запросов. Однокомнатными квартирами интересовались 38% пользователей портала. Трехкомнатными квартиры — 18,5% пользователей.
При этом наибольший спрос у покупателей был сосредоточен в категории квартир от 50 м2 до 80 м2, доля таких запросов составляет 42% от общего количества. Квартиры от 35 м2 до 50 м2 интересуют 26% претендентов. 12% интересуются квартирами до 35 м2. Процент запросов на квартиры площадью от 80 м2 составил 20%.
В сентябре 2021 наибольший интерес у покупателя вызвал Голосеевский район столицы. Доля просмотров в этом районе составила 26% от общего количества просмотров. Далее в приоритете покупателя Дарницкий район, с долей просмотров 13%. Днепровский и Шевченковский районы — 12%, Печерский район — 10%. Оболонский район интересует 5% покупателей. Меньше покупателей интересуются первичной недвижимостью в Подольском и Деснянском районах.
Распределение рынка недвижимости
В сентябре оставался высокий спрос на первичную недвижимость. Распределение спроса между первичным и вторичным рынками был следующим: 84% пользователей интересовались покупкой недвижимости на первичном рынке и 16% на вторичном.
Комментарий эксперта
Роман Герасимчук, директор City Development Solutions: «На рынке первичной жилой недвижимости продолжается планомерный рост цен — в сентябре медианная цена киевской „первички“ выросла на 3,4%. Непрерывный растущий тренд сохраняется уже 5 месяцев.
В первую очередь подорожание коснулось 1-комн. квартир, медианная цена на которые выросла на 6,7%. Это привело к тому, что на сегодняшний день по этому показателю 1-комн. квартиры на 14% дороже 2-комн. и на 20% — 3-комн. квартир. Для сравнения, в начале 2021 года 1-комн. квартиры имели самую низкую медианную стоимость квадратного метра по всем категориям.
Такая динамика свидетельствует о росте инвестиционного спроса на недвижимость и вымывания наименее дорогих квартир с рынка. Лидерами по росту цен стали Печерский (10%) и Голосеевский (9%) районы, которые после изменений в характеристике запросов инвесторов (которые отказались от проектов нижнего ценового сегмента в пользу более надежных и дорогих проектов на фоне банкротства застройщиков „Укрбуд“ и „Аркада“) являются наиболее привлекательными районами для инвестиций с высокой долей нового строительства.
Изменение ценовой ситуации привело к смещению структуры запросов в сторону квартир стоимостью от $ 50 тыс. — в сентябре больше половины запросов были осуществлены именно в этой категории, при этом на квартиры стоимостью от $ 70 тыс. пришлось 21% запросов, что является самым высоким показателем за все 2021.
В результате положительной ценовой динамики и положительных прогнозов рыночного развития, основной интерес сегодняшнего покупателя недвижимости сосредоточен именно на первичном рынке».
Выводы
— В сентябре 2021 г. медианная цена квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке столицы составляла 1271 долл. США/кв.м, что на 3,4% больше значения прошлого месяца.
— За год медианная цена квадратного метра на первичном рынке столицы увеличилась на 15%.
— Спрос на двухкомнатные квартиры в сентябре 2021 был самым высоким по сравнению с другими группами жилья и составил 43% пользователей.
— Высоким спросом пользовались квартиры в ценовом диапазоне от 50 000 до 70 000 долл. США с долей запросов 33%.
— Категория квартир от 50 м2 до 80 м2, была самой востребованной в сентябре 2021г. Доля таких запросов составляет 42%.
— Опять наблюдается высокий спрос на первичную недвижимость. 84% соискателей интересовались недвижимостью на первичном рынке и 16% интересовались покупкой недвижимости на вторичном рынке.
— В августе 2021 к продаже предлагались квартиры в 266 жилых комплексах.
Ситуация на вторичном рынке недвижимости Украины
В сентябре 2021 медианная цена предложения одно и двухкомнатных квартир на вторичном рынке Киева увеличилась, по сравнению с августом на 1,9%, и составила 1372 долл. США/кв.м Данный показатель в категории многокомнатных (3К и 4К) квартир уменьшился по сравнению с прошлым месяцем на 9,3% до 1204 долл. США/кв.м. Снижение цены на многокомнатные квартиры, в первую очередь, свидетельствует о недостаточном спросе на них.
Медианная цена предложения по районам Киева в сентябре 2021 г. была такова:
В сентябре высоким спросом пользовались квартиры в ценовом диапазоне от 50 000 до 70 000 долл. США с долей запросов 33%. На втором месте находилось жилье в диапазоне до 30 000 долл. США с долей 30% от общего количества запросов. Спрос на жилье с ценой 30000 — 50000 долл. США в сентябре 2021 составил всего 16% запросов к базе данных, от 70 000 долл. США и выше — 21%.
Спрос на двухкомнатные квартиры в сентябре 2021 года был самым высоким по сравнению с другими группами жилья и составил 43% запросов. Однокомнатными квартирами интересовались 38% пользователей портала. Трехкомнатными квартирами — 18,5% пользователей.
При этом наибольший спросом у покупателей был сосредоточен в категории квартир от 50 м2 до 80 м2, доля таких запросов составляет по 42% от общего количества. Квартиры от 35 м2 до 50 м2 интересуют 26% претендентов. 12% интересуются квартирами до 35 м2. Процент запросов на квартиры площадью от 80 м2 составил 20%.
Комментарий эксперта
Роман Герасимчук, директор City Development Solutions: «Уровень медианных цен на наиболее ликвидные 1-комн.мм 2-комн. квартиры на вторичном рынке увеличился на 1,8%, тем самым сформировав значительную ценовую разницу с 3-комн. и 4-комн. квартирами.
Основной причиной стал высокий уровень конкуренции и недостаточный спрос на вторичную недвижимость. Так, медианная цена в районах со значительным объемом предложения, которые не являются инвестиционно-привлекательными (Дарницкий, Днепровский, Соломенский) снизилась на 6-11%. Значительный рост цен зафиксирован только в Оболонском районе столицы.
С точки зрения структуры спроса, в сентябре 2021 чуть меньше половины (43%) потенциальных покупателей интересовались 2-комн. квартирами, что объясняется несколькими факторами: во-первых, из-за роста цен на 1-комн. квартиры общий бюджет покупки 2-комн. квартиры оказался лишь немного выше 1-комн. (даже в рамках одного дома/комплекса), во-вторых, накопленный рынком объем предложения обеспечил хороший выбор именно 2-комн. квартир. Интерес к 3-комн. квартирам также вырос — на 6,5% по сравнению с августом 2021 года. А вот удельный вес 1-комн. квартир в структуре запросов снизился на 9%.
Наибольшим интересом со стороны потенциальных покупателей пользовались квартиры площадью 50-80 кв.м., впрочем, интерес к квартирам этой категории остается высоким с июня 2021 года.
Географическая структура спроса, в целом не претерпела значительных изменений — наибольшей популярностью пользуется Голосеевский район, на который приходится четверть всех запросов.
Совокупность ценовой динамики и спроса формирует достаточно выраженный тренд к потере покупателем интереса к вторичной недвижимости — ликвидность сохраняют квартиры в недавно построенных домах, историческом и деловом центрах Киева. Спрос на старый жилой фонд минимальный и на сегодняшний день отсутствуют предпосылки к его увеличению».
Информация об исследовании
Исследование базируется на анализе следующих данных:
— информация, которую размещали пользователи Address.ua с целью продажи или сдачи в аренду объектов вторичной жилой недвижимости Киева;
— данные раздела «Статистика» о медианной стоимости объектов и квадратного метра, методология анализа данных рынка жилой недвижимости подтверждена исследовательской группой Colliers International.
Данные Address.ua собраны за период c 1 по 30 сентября 2021 года. Количество посещений за данный период составило 385 283 (Universal Analitics).
