...Итак, документы о приватизации попали в сельсовет. Как они рассматривают эти документы? Вот пришло заявление от нас, что мы хотим приватизировать земельный участок. Представьте себя на месте этих людей.
Начало статьи читайте здесь.
Они там живут испокон веков, родители их там, дед и баба, и вот они стали депутатами и чувствуют себя хозяевами данной земли: «Це наше, ми тут головні». Поэтому обычно они такие заявления о приватизации не удовлетворяют. Они становятся в такую исконно украинскую позу: «Шо? Як це? Хтось незнайомий до нас прийшов і хоче приватизувати?!».
Поэтому я рекомендую, когда вы начинаете процедуру приватизации, попасть на сессию, на которой будет рассматриваться ваше заявление. Если вы выступите перед депутатами, расскажете им о своих намерениях, о том, что вы любите землю и собираетесь на ней действительно жить, ухаживать за ней, заводить семью, то, как минимум, какая-то часть депутатов окажется на вашей стороне. Вы заведете хорошие знакомства, вас уже будет видно, слышно. Это очень хорошее начало, чтобы начинать жизнь в селе. Но чаще у сельсовета срабатывает ощущение опасности: дескать, кто-то новый пытается прийти в нашу общину, наше село, а мы его не знаем. И они чаще всего либо отвечают отпиской типа «обратитесь в другое место», либо просто не отвечают. Самое простое для них — это ничего не ответить.
По истечении 30-дневного срока ранее вы были вправе обжаловать пропуск данного срока в судебном порядке и начинать процедуру приватизации на основании судебного решения. В 2013-м году законодатели упростили эту ситуацию, и теперь в случае, если сельсовет в 30-дневный срок не ответил, то считается, что он дал молчаливое согласие. Это очень хороший принцип: если вы не успели в 30-дневный срок отреагировать, значит, вы согласны — так гласит ст.118 ЗКУ. И человек может начинать процедуру землеотвода только на основании тех дат, которые указаны у него в уведомлении о вручении или в отметке о приеме канцелярией сельсовета. Эти даты являются основанием для перехода к следующему этапу процедуры приватизации. Единственное условие, чтобы это сработало: необходимо письменно уведомить об этом орган местного самоуправления, то есть о том, что вы начинаете делать это самостоятельно. К письменному уведомлению прилагается письменный договор на выполнение работ по землеустройству.
Итак, истек 30-дневный срок, и мы обращаемся в землеустроительную организацию, к так называемым землеустроителям. Найти их легко. Самый простой вариант — забить в гугле: у них там тысячи землеустроительных организаций. Но нужно каждого прозвонить, узнать их цены, работают ли они в районе, где вы выбрали земельный участок. Вариант более приемлемый — это если у вас есть в этом селе знакомые, могущие посоветовать местных землеустроителей, у которых наверняка имеются планы данного села и близлежащих районов, а посему они быстрее сработают. Лицензии на разработку проектной документации сейчас не требуется. Землеустроители проходят сертификацию: у них должен быть сертификат, а не лицензия.
Мы действительно наблюдаем в законодательстве серьезное упрощение всех процедур, и землеустроительные работы вычеркнуты из списка услуг, которые лицензируются: землеустроителей становится больше, им легче оформляться.
Вопрос: возможно ли на земле для ведения личного сельского хозяйства (2 га) построить дом?
Ответ (отвечает адвокат Илья Петиченко): Строительство такого дома — объемный юридический вопрос, который нужно рассматривать отдельно. Теоретически это возможно, но возведение такого дома не должно подпадать под категорию «капитальное строительство». Дом из соломы, соломенных тюков там вполне можно построить.
Вопрос: Как правильно писать в заявлении: выдать земли под «особисте сільське господарство»+ выдать земли под строительство?
Ответ: По каждому заявлению — отдельная процедура. Лучше их не объединять. Это все разные процедуры, для них предусмотрены разные документы, в итоге они друг с другом не связаны. Если вы хотите 2 земельных участка с разным целевым назначением, начинайте 2 процедуры.
Итак, вернемся к землеустроительным работам. У землеустроителей мы должны проверить наличие сертификата и подписать с ними договор.
Отношения с землеустроителями — это первый пункт, где мы несем материальные затраты. Их услуги платные. Стоимость очень сильно колеблется: примерно от 4000 до 10000 грн. Я слышал, что можно найти и за 2000 — 2500 грн., и за 14000 грн. Это зависит от самой сложности земли и от разных факторов (например, от авторитета землеустроителей). Договор может называться по-разному: «О выполнении землеустроительных работ» или «О предоставлении землеустроительных услуг». Результатом этих работ (услуг) является самый главный документ: землеотводная документация. В ней указаны все технические характеристики земельного участка, на который вы претендуете. Этот проект землеотвода — наиболее энергозатратный процесс. И человек, который приватизирует земельный участок, его не выполняет. Его выполняют специалисты. Наша задача — найти нормального специалиста и оплатить ему услуги. И он сам будет этим заниматься,.имея все необходимые инструменты, информацию и знания.
Проект землеотвода — это большая стопка бумаг с разными чертежами и таблицами. Это действительно сложная работа, требующая высокой квалификации.
Эта же статья 118 (ч. 7, абз. 2) устанавливает, что проект землеустройства разрабатывается по заказу граждан субъектами хозяйствования, которые являются исполнителями работ по землеустройству согласно закону, в сроки, обусловленные соглашением сторон. В плохом случае землеустроители работу затягивают до 1 года. Но обычно срок разработки землеустроительной документации — до 6 месяцев. Я думаю, что со временем сроки будут сокращаться: процесс становится все более технологичным, а окументооборот — электронным (землеустроители обмениваются файлами с Госгеокадастром, а не бумажки носят туда-сюда с печатями, в кадастрах и реестрах забиваются просто таблицы, критерии).
Заключили договор с землеустроителями. Письмом (с копией данного договора) мы уведомляем сельсовет, что самостоятельно приступили к процедуре землеотвода. И всё — дальше работают землеустроители столько времени, сколько им нужно. В конце этого этапа есть очень важный момент. Согласно статье 186-1 ЗКУ проект землеотвода участка любой категории должен быть обязательно согласован землеустроителями с Госгеокадастром. (Проект землеотвода полностью называется так: проект землеустройства относительно отвода земельного участка).
Государственная служба по вопросам геодезии, картографии и кадастра (Госгеокадастр) — это орган, который ведет Земельный кадастр, наполняет его электронную карту. У Госгеокадастра есть сайт — land.gov.ua, имеющий ссылки на публичную карту. Кстати, тут есть интересная информация для воинов АТО: они идут по той же самой процедуре, что и все граждане. Там есть схема-табличка, которую обычным гражданам тоже можно посмотреть.
Процедура уведомления сельсовета (о самостоятельном начале землеотвода) такая же, как и процедура подачи заявления о приватизации. Либо мы сами заносим в сельсовет документы (уведомление о самостоятельном начале землеотвода и копия договора с землеустроителями) и получаем штампик на своем экземпляре — с датой, фамилией, именем и отчеством лица, которое его приняло. Либо отправляем по почте — с уведомлением о вручении и с описью вложения. В случае отправки по почте наш 30-дневный срок считается не нарушенным нами, если мы до его истечения передали уведомление почтовому отделению. (прим.: наш 30-дневный срок отсчитывается с дня окончания 30-дневного срока, данного сельсовету на ответ по нашому заявлению о приватизации: абзац 3 части 7 статьи 118 ЗКУ). Наше обязательство уведомить сельсовет считается исполненным в день отправки документов по почте, а не в день их получения сельсоветом! Это общее юридическое правило.
На этапе согласования проекта землеотвода с Госгеокадастром также могут возникнуть «качели». Землеустроители сделали проект, отравили вам, вы пришли с ним в Госгеокадастр, а Госгеокадастр говорит: «Неправильно». Вы возвращаетесь назад к землеустроителям, они говорят: «Мы все правильно написали, возвращайтесь в Госгеокадастр». Так они могут тыкать друг друга бесконечно. Причиной таких споров всегда является некомпетентность землеустроителей. Если Госгеокадастр нашел какие-то замечания в проекте, то землеустроители обязаны их исправить. Если землеустроители говорят: «Мы не будем их исправлять», то надо писать на них жалобу в этот же Госгеокадастр — их лишат сертификата. В такую ситуацию попадает немного — до 10% всех проектов. Обычно землеустроители, которые немного неаккуратны, начинают ссылаться: «Это у вас в Госгеокадастре взятку просто просят, вы им занесите что-то». Никогда не слушайте этих вещей. Источник более половины коррупционных ситуаций — низкая компетенция сторон. Поэтому в случае, если на этом этапе начинаются какие-то «качели», начинают туда-сюда гонять, то привлекайте к ответственности землеустроителей.
Ключевое значение имеет вывод Госгеокадастра. Он согласовывает проект, который после согласования направляется в сельсовет — тоже согласно этой же статье 118: местный орган самоуправления (в нашем случае сельсовет) в двухнедельный срок с дня получения согласованного проекта землеустройства об отводе земельного участка принимает решение об утверждении проекта и передаче участка в собственность.
Госгеокадастр смотрит, все ли в проекте отвечает законам и техническим требованиям. Госгеокадастр — это специалисты, это такой институт. Он находится возле Севастопольской площади в Киеве. Там действительно сидят высококвалифицированные специалисты. В сельсовете таковых нет. Там просто сидят пожилые люди, которые пытаются разобраться в каких-то бумажках. Принципиальное значение имеет именно согласование в Госгеокадастре. Каким образом согласовывается в Госгеокадастре? Там ставится штамп «погоджено». Если Госгеокадастр согласовал проект, то у сельсовета уже нет никаких аргументов, почему он (сельсовет) не согласовывает его. Фактически Госгеокадастр сделал вывод о полном соответствии проекта всем техническим требованиям закона. Единственно, что сельсовет может из-за своей неорганизованности просто не принять этого решения: не собрать кворум, сказать «у нас нет юриста» и т. п. В таком случае, если вам достался такой не очень хороший сельсовет, то по истечении двухнедельного срока бездействие сельсовета оспаривается в судебном порядке. Вся дальнейшая процедура осуществляется по решению суда. Если сельсовет не может, суд самостоятельно принимает решение об утверждении проекта. Но обычно после согласования в Госгеокадастре сельсовет действует уже побыстрее и все-таки выносит решение. О праве обжаловать отказ или бездействие сельсовета написано в той же ст.118. Суд в этих процедурах может участвовать очень активно.
Я никогда не рекомендую ходить к государственным органам с презентами. Вы сами таким образом порождаете это коррупционное болото, от которого страдает все гражданское население. Вы должны заходить в кабинеты к чиновникам как к людям, которые нам служат. У них есть функциональные обязанности. Мы с наших налогов платим им зарплату. Заходить туда надо не с просьбой, а с конкретным указанием: что мы хотим, чтобы они для нас сделали. Они не делают нам никаких одолжений. Они выполняют свои функциональные обязанности. Любые бездействия или неадекватные просьбы для них чреваты. Некоторые говорят, что вопрос с презентом нужно решать индивидуально, смотря по своей ситуации. Это хорошо характеризует наше состояние: «Да, я знаю, что нельзя, но индивидуально все-таки занесу». Вы понимаете, что один человек занес, а чиновник от второго человека ждет то же самое! Я всем это рекомендую: не порождайте таких ситуаций!
Вопрос: Если сельсовет просит сделать дорогу и тогда они утвердят?
Ответ: Такая ситуация частая. Сельсовет часто занимает позицию: «Ми вам утвердимо, а вот ви нам шо зробите? А вот давайте ви нам ото, чи оце... чи фонар...». Все эти требования незаконны. Они сами часто не понимают, что в данный момент они совершают, ни в коем случае не соглашайтесь на такие вещи. В зависимости от вашего эмоционального состояния: если хотите провести эту процедуру по привлечению к уголовной ответственности — то да, ее можно провести. Если вам времени особо нет этим заниматься, то просто говорите: «Если вы не будете исполнять возложенные на вас законом функции, то мы заставим вас это сделать в судебном порядке и вы понесете материальные убытки, потому что все судебные затраты я возложу на ваш бюджет». Сейчас такое время, когда надо делать это, надо требовать. Что если вот эту просьбу записать на диктофон, согласиться на нее, а в следующий раз прийти вместе с сотрудником СБУ, то вот этот человек, который вам такое говорит, окажется в тюрьме. Они сами настолько далеки от этого, настолько не понимают, что думают, это в порядке вещей.
Смотрите, в решении местного органа самоуправления еще пишут следующее: «Утвердить проекты землеотвода, передать такому-то в собственность земельный участок». Вот этот документ, когда сельсовет утвердил проект землеотвода, — первый документ, в котором человек начинает фигурировать как собственник земли. Но этот документ еще не устанавливает права собственности. Он говорит о согласии сельсовета установить это право собственности.
Продолжение следует.
