Украине ипотечный кризис не грозит

Автор: UABanker.net

22.08.07 17:05

3752

Эксперты уверены, что ипотечный кризис, аналогичный тому, что случился в США, Украине не угрожает. Несмотря на стагнацию на столичном рынке недвижимости ипотека растет Такого не было пять лет. Фондовые рынки потеряли только за неделю с 26 июля по 2 августа больше $2 трлн, глобальный индекс MSCI упал на 5,3%. Причиной тому стал ипотечный кризис в США. Могло быть и хуже. Инвесторы шести американских хедж-фондов потеряли практически все (в сумме миллиарды долларов), потому что покупали не те бумаги - облигации, обеспеченные рискованными ипотечными кредитами. Один только Sowood Capital прогорел почти на $2 млрд. Несколько лет назад деньги в США стоили очень мало и каждый пятый ипотечный кредит выдавался заемщикам, которым в нормальной ситуации никто не рискнул бы дать даже на телевизор. Сегодня кашу приходится расхлебывать: банкротства сотен тысяч незадачливых домовладельцев и десятков ипотечных брокеров ударили по хедж-фондам, недооценившим масштаб рисков. На прошлой неделе новости об этом и потащили вниз мировые рынки. Американский опыт Может ли ситуация на американском рынке повлиять на развитие ипотеки в Украине? На этот вопрос большинство банкиров и консалтеров отвечают категорически: "Ни в коем случае!". Как сообщил Эрик Найман, начальник Управления инвестиционно-банковских услуг АКБ "Укрсоцбанк", "В масштабах Украины - повторение такой ситуации невозможно, а в масштабах отдельного заемщика - зависит от его финансового состояния. Впрочем, сегодня украинская экономика чувствует себя уверенно и хорошо, что отражается в росте зарплат". Как подтверждает Госкомстат, сейчас в Украине нет проблем найти работу. Поэтому вряд ли стоит ожидать появление особых проблем с обслуживанием ипотечных кредитов даже на личном уровне подавляюшего большинства людей. "Проблемы обычно связаны с неожиданным ухудшением здоровья, либо даже со смертью кормильца семьи. Но такие риски банки обычно покрывают в компаниях по страхованию жизни. Кроме того, для украинских банков риск ипотечных кредитов на сегодня очень невелик в силу недоразвитости рынка", - считает Найман. Кроме того, ситуация аналогичная американской в Украине невозможна в силу именно недоразвитости финансовых рынков нашей страны. Так, в США один и тот же кредит перепродавался и "переупаковывался" много раз - масштабы секьюритизации "всего и вся" в США достигли беспрецедентных размеров. Именно возможность перепродажи кредитов стала основной причиной обвала ипотеки в США, считает глава Правления Трансбанка Сергей Щербина. И это на фоне отставания роста доходов населения США от цен на недвижимость. А учитывая огромный личный долг американцев и выросшие процентные ставки все большая часть их доходов уходит на обслуживание долгов - как по кредитным карточкам, так и по ипотеке. Как сообщает Валерий Пацуй, начальник Управления розничного бизнеса ПУМБ, "Американские банки стремятся расширять свои ипотечные портфели выпуская под них облигации, которые затем выкупают инвесторы, а полученные от инвестиций средства идут снова на выдачу кредитов. Поэтому в конкурентной борьбе финансовые организации использовали разнообразные методы привлечения потенциальных клиентов, в том числе не совсем благонадежных, чтобы только увеличить приток капитала". Именно это и послужило, по мнению специалистов из ПУМБа причиной кризиса. "Кризис был вызван именно данными тенденциями некачественного роста, а если быть точнее, то обвалом рынка в секторе так называемых sub-prime-кредитов (высокорисковых, малонадежных, некоторые считают их "второсортными кредитами")", - заявляют в банке. С целью нарастить портфель ипотечных кредитов и привлечь дополнительный капитал, банки использовали различные методы кредитования заемщиков, у которых не было шансов попасть на рынок стандартных ипотечных кредитов. Для таких клиентов применялись сниженные требования по их финансовому состоянию, а порой даже банк требовал от таких клиентов подачу неполного пакета документов. В итоге все это и привело к кризису. В Украине данная ситуация возможна только при условии развития ипотечного кредитования по аналогичному в США сценарию, чего пока не происходит. Проблема США является хорошим уроком для Украины - не выдавать не подкрепленные доходами кредиты и не играться ими потом. Но это не причина для обвала рынка ипотеки. Цены на недвижимость в Украине хотя и завышены, но не настолько чтобы, сегодня ожидать их существенного падения. По мнению Наймана, "падение "недвижимых" цен на 10-15% не ухудшит благосостояние банков и заемщиков, поскольку, как правило, обеспечение под ипотечные кредиты превышает размер возможного падения этих цен". Однако совсем незаметно для Украины американский ипотечный кризис не пройдет. И дело не только в психологическом воздействии, хотя и оно важно. Сегодня в мире происходит переосмысление кредитных рисков, что скорее всего приведет к увеличению спрэдов для развивающихся стран, а значит и росту стоимости займов для украинских банков. А так как большая часть ипотечных кредитов выдается в иностранной валюте, то удорожание долларов и евро на внешних рынках неизбежно приведет к аналогичному удорожанию ипотечных кредитов и на Украине. Но это может подстегнуть рост спроса на гривневые кредиты, при условии сближения процентных ставок и снижения инфляции. Думаю, в следующем году мы увидим увеличение доли именно гривневых кредитов, и даже без "норматворческого" давления НБУ. Стагнация Вторая проблема, с которой сталкивается сейчас ипотечное кредитирование - стагнация на рынке столичной недвижимости. Хотя, как заявляет большинство банкиров, даже не смотря на заявленную риелторами стагнацию, они наблюдают рост ипотеки по всей стране, включая и Киев. К примеру, Государственная ипотечная организация за первое полугодие 2007 года получила более 4,1 млн. грн. Чистой прибыли, что более чем в 124 раза больше, чем за первое полугодие прошлого года, когда прибыль составила 0,033 млн. гривен. Сейчас в систему рефинансирования учреждения включено 63 банка, из которых 14 банков первой группы, 13 банков второй группы, 7 банков третьей группы и 29 банков четвертой группы. Как заявляют в большинстве банков, ипотека только набирает силы. Одним из позитивных результатов чего стало небольшое снижение кредитных ставок. К примеру, в ПУМБе ставка в долларах составляет 10,8% годовых, в укрсоцбанке - 12%, в Трансбанке предлагают гривневые кредиты под 13,8% годовых, что в самом банке считают прорывом в Украине вообще, потомы что заявленная инфляция Министром Экономики Кинахом, в 2007 году составит 12%. Владислав Королев, Заместитель начальника отдела ипотечного кредитования АКБ "Укрсоцбанк", сообщил, что "по сравнению с первым кварталом 2007 года спрос на ипотечные кредиты вырос значительно (больше чем на 50%). На сегодня ипотечный портфель банка превышает 7 млрд. грн. На 1.01.2007 г. его объем был 4,6 млрд. грн.". Не смотря на то, что тенденции, которые наблюдались в регионах Украины и, в особенности, в Киеве, в 2006 году и наблюдаются в 2007 г. говорят о том, что рынок недвижимости на сегодняшний день остается еще достаточно рискованным и непредсказуемым. В частности, по Киеву цены на недвижимость за прошлый год возросли более чем на 60%, притом, что на начало года прогноз составлял 20-30% роста, а в этом году рост значительно замедлился. По регионам Украины тенденции роста цен не такие высокие, но, тем не менее, рост также наблюдался в течение всего года. Сопоставляя реальную потребность в жилье и объем предложений, который продолжает оставаться в несколько раз меньше спроса (в частности - по Киеву), у нас есть основания предполагать, что снижения цен на недвижимость и, тем более, их обвала до конца 2007 года не произойдет. Высокий спрос на недвижимость был и остается эффективным инструментом для развития рынка ипотечного кредитования. За 2006 год объем ипотечных кредитов, выданных украинскими банками, вырос почти в 3 раза, и данная тенденция устойчиво сохраняется в 2007 году. Невозврат В тоже время, риск невозврата, который стал причиной американского кризиса для украинских банков не является проблемой. Большинство из них называют процент невозврата менее единицы. К примеру, Глава Правления Трансбанка заявляет, что они имеют цифру невозврата на уровне 0,001%. Укрсоцбанк называет менее 1%. ПУМБ не заявляет о невозвратах вообще. "Причиной тому есть хорошая проверка клиента, которая проводится за 2 дня", - заявляют в ПУМБе. С чем соглашаются и остальные банки. Как сообщил Ярослав Олейник, юрист компании "Магiстр & Партнери": "наиболее частыми схемами ухода от выполнения является оспаривание заинтересованными лицами договоров, часто даже по самым нереальным основаниям, подача исков о возврате денег или имущества полученных без надлежащего правового обоснования, продажа и перепродажа предметов ипотеки, минуя нотариальное оформление таковой с последующим признанием за покупателем права собственности на соответствующее имущество". Часто в таких схемах недобросовестные заемщики используют решения соответствующих третейских судов. Специалисты из компании "Сократ" считают, что "если произойдут существенные изменения на валютном рынке, то возникнет валютный риск, который повлечет за собой кредитный риск - то есть неспособность людей выполнять обязательства по кредитам". А это уже намного реальнее, чем факторы в далекой Америке. Среди рисков, способных дестабилизировать ситуацию на рынке ипотеки, Алексей Пилипец назвал несбалансированность рынка недвижимости; наличие, особенно в крупных городах, "ценового пузыря" и высокий уровень валютизации ипотечного рынка. Артем Петрушенко, "Главред"