Попит на житло, в тому числі і на новобудови, буде високий ще протягом 5-7 років. Відносно падіння цін на житло, то, я думаю, рік-півтора цього не буде. Можуть знизитися темпи придбання житла у зв’язку зі зниженням темпів іпотечного кредитування. Але це не приведе до зниження цін на житло. Якщо хтось десь побачить падіння цін, то це будуть гнилі „хрущовки”, на які просто „взвинчены” ціни.
Перша причина сповільнення темпів іпотечного кредитування – адекватність капіталів банківської системи. Банки високими темпами наростили кредитні портфелі, і тепер стоїть питання про нарощення такими ж темпами банківських капіталів, що не вдається в силу об’єктивних причин. Тобто власники не мають таких коштів, щоб вкладати, а прибутковість та діяльність банків не може забезпечувати ті темпи, які вимагають темпи зростання активів, тобто попит на ті ж самі кредити.
Друга причина. На жаль, в Україні рефінансування – отримання дешевих ресурсів з ринку для надання іпотечних кредитів – не відбулося і не відбудеться, принаймні, ще рік-півтора. Не розвинуті державні інституції з рефінансування, не врегульована нормативна база: закон про іпотеку є, а підзаконних актів немає.
Третє. Все таки банки би прагнули більш цивілізованої процедури звернення стягнення за заставлене майно в частині виселення позичальника. Якщо на сьогоднішній день відсудити можна, чи через нотаріуса перевести право власності на заставлену квартиру на банк, чи реалізувати її на торгах, то виселити боржника неможливо. МВС це виселення не потрібне, виконавча служба, на яку покладено виселення, теж нічого не робить, тому що любить працювати там, де пахнуть гроші. Наприклад, продає квартиру з торгів, яка коштує 100 тис. у.о. Два рази торги не відбулися, продали за 70 тис. у.о., отримали „відкат”. Ще раз повторюю, що механізму виселення немає, і першопричина цього – відсутність соціального житла, куди за законодавством тимчасово мають бути виселені ті особи, які з певних причин втратили платоспроможність.
Є ще один фактор. Інфляція має зависокий рівень, і в наступному році зменшення не прогнозується. Для втримання інфляції застосовуються монетарно-адміністративні методи. Наприклад, підняли облікову ставку. Як наслідок, мають піднятися ставки на залучені кошти, на що банки мабуть не підуть, тому що обмежиться ресурс. Вкладники не захочуть нести гроші в банки по старих ставках, а банки не будуть мати такої можливості підняти ставку по депозитах. Якщо до недавнього часу ми спостерігали зниження ставок по іпотечних кредитах, то десь на осінь вони додадуть, я думаю, один-два відсотки. Тобто кредит подорожчає. Те, що ми говорили, що він має бути дешевий та доступний, не жаль, знову не відбувається.
З іншої сторони, ту лібералізацію, яку собі дозволив Національний банк у відношенні до іпотечних кредитів, зараз розглядають більш суворо. Дивляться вже на адекватність капіталу в банку і дещо прискіпливіше на оцінку фінансового стану позичальника, що є неприйнятним для умов сучасного розвитку ринку в Україні. На жаль, до цього часу 50% доходів формується в тіні, і позичальник не може надати таких документів, які підтверджують його високі прибутки. Хоча реально він може їх отримувати, про що і свідчить стан обслуговування іпотечних кредитів. В банку „Аркада” це біля однієї сотої відсотка від кредитного портфеля суми прострочених, навіть не проблемних, платежів. Приблизно такі цифри заявляють і інші банки. Тобто в людей гроші є, дострокове погашення кредитів маэ мысце, випередження графіків складає в чотири рази, ніж передбачено угодою. Питання про довідки про платоспроможність, як називає їх НБУ – відповідні документи, не визначаючи, що ж є цим документом, чи це є довідки від третіх осіб – роботодавців, чи це є довідки податкових органів, чи це може бути анкета, в якій особа самостійно написала, що вона отримує такі прибутки, і під свою відповідальність, в тому числі і кримінальну, підтвердила цей факт, це є великою проблемою для розвитку іпотечних кредитів. НБУ треба було б переглянути і піти шляхом оцінки ризиків іпотечного кредитування за світовими тенденціями. Тобто оцінювати не ризик окремої іпотечної позики, а ризик портфелю. Як я вже казав, ризик портфелю, досить таки, низький. Ці прострочення в сумах менше 1% вказують на те, що інструмент має працювати і не треба акцентувати увагу і обмежувати кредитування конкретної особи.