Суммируя 2022 год, можно утверждать, что на вторичном рынке недвижимости столицы Украины ситуация в течение года была достаточно сложная. Активность покупателей — почти нулевая. Спрос на жилье остается очень хилым и неустойчивым. Согласно отчетам нотариусов, за первые три квартала было заключено чуть больше четверти количества договоров от тех, что были подписаны за аналогичный период в прошлом году.
Интерес немногочисленных покупателей существенно зависит от ситуации в конкретных населенных пунктах, в частности от интенсивности ракетных обстрелов. Активизация обстрелов Украины в IV квартале его в очередной раз ослабила. Имеющийся спрос ориентирован прежде всего на готовое жилье для проживания, а вот спекулятивного, с целью дальнейшей перепродажи — почти нет.
Кроме того, война трансформирует предпочтения потенциальных покупателей, которые теперь предпочитают безопасное и автономное жилье. Учитывая длительный характер войны, высокие риски безопасности населения и медленное восстановление доходов спрос долгое время будет низким, а рынок в среднесрочной перспективе будет стагнировать. Потенциальный спрос в дальнейшем сформируют те, кто потерял жилье из-за войны, но только при наличии ресурсов, в том числе в виде компенсации за утраченное имущество, сообщает Нацбанк в отчете о финансовой стабильности.
Также важно отметить, что для анализа цен используется цена предложения, то есть данные по объявлениям, которые указывают владельцы квартир. Но, как отмечают риелторы, на практике действует дисконт, размер которого оговаривается с покупателями. Участники рынка отмечают, что заявленная цена в объявлениях отличается от цены продажи на 10-25%, а иногда и на 30%.
Цены на вторичном рынке недвижимости
Ценовые качели наблюдаются в течение всего 2022 года. Перспективы рынка недвижимости на сегодняшний день остаются туманными, в первую очередь из-за сложности прогнозирования хода боевых действий на востоке и юге Украины. В ответ на кризисную ситуацию рынок постепенно проходит стадию корректировки. Но пока не восстановится платежеспособный спрос, рынок будет находиться в состоянии депрессии, усугубляющейся долгосрочными последствиями войны и экономического кризиса.
В январе 2023 года медианная цена предложения (в долларовом эквиваленте) на столичном рынке недвижимости уменьшилась на 0,3% по сравнению с декабрем 2022 года — до 1266 дол. США/кв.м.. Данный показатель в категории 1-комнатных квартир уменьшился на 2,9% (до 1253 дол. США/кв.м). Двухкомнатные квартиры подорожали на 2,6% (1283 долл. США/кв.м.). Медианная стоимость трех комнатных квартир увеличилась на 1,6% и составила 1297 дол. США/кв.м.
Таковы результаты исследования рынка вторичной недвижимости Киева, которое провели аналитики портала поиска недвижимости Address.ua . Эксперты основывались на анализе объявлений, размещенных на портале, а также на активности пользователей.
Сравнивая цены за год, мы видим, что медианная стоимость предложения на вторичном рынке в долларовом эквиваленте уменьшилась на 11,2%. А учитывая падение курса гривны, медианная цена за год в национальной валюте снизилась более чем на 30%. Соответственно, однокомнатные квартиры снизились в цене на 23% в дол. США, двухкомнатные — 5,5% в дол. США. При этом трехкомнатные квартиры выросли в цене на 3,7% в дол. США. Еще раз напомним, что указанные данные демонстрируют лишь цену предложения от продавцов и могут отличиться от цены реальных сделок на 10-30%.
Медианная цена предложения по районам Киева в январе 2023 г. составила:
Спрос на вторичном рынке недвижимости
Анализируя данные, мы можем видеть, что самым высоким спросом пользовались квартиры в ценовом диапазоне до 30 000 долл. США и от 30 000 до 50 000 долл. США. Доли запросов в этих категориях занимают по 39%. На втором месте находилось жилье в диапазоне от 70 000 долл. США. В январе 2023 года запросы от пользователей, которые интересовались более дорогим жильем, составили 15%. Жильем от 50 000 дол.США до 70 000 дол.США интересовались 7% пользователей портала.
Спрос на двухкомнатные квартиры в январе 2023 г. был самым высоким по сравнению с другими группами жилья и составил 45% запросов. Однокомнатными квартирами интересовались 39% пользователей портала. Трехкомнатные квартиры —16% пользователей, которые ищут недвижимость для покупки.
При этом самый большой спрос у покупателей был сосредоточен в категории от 50 м2 до 80 м2, доля таких запросов составляет по 54% от общего количества. Квартирами от 35 м2 до 50 м2 интересуются 31% соискателей. Процент запросов на квартиры площадью от 80 м2 составил 11%.
Комментарий эксперта
Роман Герасимчук, директор City Development Solutions:
Ситуация на рынке вторичной жилой недвижимости в Киеве остается в значительной степени депрессивной. Положительный эффект, который произвел успешное контрнаступление украинской армии в августе-октябре сошел на нет.
Уменьшение динамики рынка сказалось и на статистических показателях — спред медианных цен на квартиры разных типов с начала 2022 года уменьшился в 6 раз — с трехсот долларов США до менее 50 долларов США, что свидетельствует в том числе о сокращении спекулятивного, или, как его иногда называют , инвестиционного спроса на недвижимость
Основная цель публикации объявлений на сегодняшний день — получить хоть какой-то отзыв, с которым потом можно работать, что в свою очередь приводит к ситуации, когда реальные цены сделок и цены в объявлениях значительно отличаются. С другой стороны, «обвала» цен в том масштабе, которого ждала часть участников рынка, не произошло — мало кто готов продавать свое жилье вдвое дешевле, чем когда-либо его купил. Даже падение курса гривны не спровоцировало кардинального обвала долларовых цен. По состоянию на январь 2023 года, медианная долларовая цена вторичной недвижимости всего на 10% ниже показателей января 2022 года, что впечатляет, поскольку в довоенный период рынок жилья в Киеве был несколько перегрет.
Что касается спроса, то снижение количества сделок в 3-4 раза по итогам 3 кварталов 2022 года свидетельствует о некотором возобновлении активности рынка, поскольку в первом-втором квартале 2022 количество операций с недвижимостью составляло не более 1/6 от довоенных показателей.
Структура спроса характеризует изменение состава целевой аудитории и предпочтений покупателей. Наиболее популярные ценовые категории — до 50 тыс. долл., где сосредоточено 78% всех поисковых запросов портала. 2-комн. квартиры пользуются наибольшей популярностью среди людей, ищущих недвижимость для покупки, на втором месте — 1-комн. квартиры. Спрос на многокомнатное жилье в январе 2023 года отсутствовал. Более половины запросов приходится на квартиры площадью 50-80 квадратных метров.
Таким образом, после первого шока, рынок вторичной недвижимости Киева вошел в период длительной стагнации. Пока будет продолжаться война с россией, накопившиеся негативные факторы будут продолжать давление на уровень цен, а до тех пор, пока реальные цены сделок будут значительно ниже довоенных показателей, пополнение рынка новыми квартирами останется крайне нестабильным.