Директор риэлторской фирмы «RED консалтинг» Илья Родионов уверен, что на сегодняшний день лучше подождать с покупкой квартиры. По его словам, через несколько месяцев может начаться небольшое снижение и рост предложения – тогда будет больше шансов найти дешевую и хорошую квартиру.
- Илья скажите, каков прогноз по ценам на квартиры в столице на ближайшее время?
На сегодняшний день на рынке достаточно ажиотажная ситуация. Сегодня рынок недвижимости это – рынок продавца. Цена растет и очень сложно найти что-то хорошее по cоотношению «цена-качество».
Сейчас небольшие (малобюджетные) квартиры уходят очень быстро. Их очень сложно найти. Я бы сказал, что на сегодняшний день, если покупка не горит, не стоит сразу бежать и покупать.
По нашим прогнозам рост цен продлится максимум до ноября-декабря. Мы считаем, что максимальный пик цен будет в ноябре-декабре этого года. На сегодняшний день наблюдается рост цен, но он не бесконечен. Этот рост вызван рядом факторов – начиная от общемировых тенденций и заканчивая тенденциями в масштабах государства и отдельных городов.
Самое главное, что рынок недвижимости достаточно консервативен, достаточно инертен и поэтому на сиюминутные моменты он реагирует слабо. Цены на недвижимость, в целом, зависят от развития экономики страны или данного региона. Пока у нас экономика развивалась бурными темпами, цены на недвижимость росли очень активно. Мы до сих пор наблюдаем их рост, как остаточное явление. Временной интервал между динамикой ВВП и ее влиянием на цены на недвижимость – порядка 1,5-2 лет.
- Это означает, что нынешнее падение ВВП приведет к падению цен на недвижимость?
Начиная с лета прошлого года, у нас появились тенденции снижения роста ВВП. Я думаю, что эти тенденции отразятся на темпах роста цен. А со временем, если наша экономика из предкризисной перейдет в стагнационную стадию, или наступит у нас действительно серьезный кризис, то это естественно скажется на ценах на недвижимость.
- Получается, именно на этом строят свои прогнозы некоторые риэлтеры, обещая обвал цен на квартиры через год-полтора?
Не знаю, на чем строят свои прогнозы разные риэлтеры, но наш прогноз основывается именно на этом. С одной стороны, недвижимость – достаточно специфический товар, который резко не реагирует на какие-то изменения в политической или в экономической ситуации в стране. Каких-то резких обвалов и резких взлетов не бывает. С другой стороны, недвижимость – товар с низкой ценовой эластичностью. Цены на квартиры мало зависят от спроса и предложения. Или наоборот: спрос и предложение мало зависят от цен.
Вот, например, замшевые куртки. Если они стоят 100 долларов – их покупают, если 500 – их не покупают. С недвижимостью по-другому – всем нужно где-то жить, всем нужно где-то работать, поэтому спрос на недвижимость есть и будет всегда.
В то же время, недвижимость у нас – чуть ли не единственный инструмент, финансовый инструмент, который позволяет сохранять свои капиталы. У нас отсутствует фондовый рынок, есть недоверие к банковским структурам, банковской системе, отсутствуют негосударственные пенсионные фонды, неразвито страхование и так далее. Это все делает рынок недвижимости единственным финансовым инструментом, как для физических, так и для юридических лиц. Цена на квартиры находится в прямой зависимости и от этого фактора.
- И все-таки прогнозы о снижении цен…
Наш прогноз основывается, во-первых, на падении темпов роста ВВП. Во-вторых, любая экономика, любой рынок развиваются по синусоиде. После бурного роста всегда наступает ситуация, которая требует реорганизации, структурных изменений в активах, в понимании и так далее. Очень показательным в этом отношении будет ситуация в банковской сфере.
Если до сих пор банки приветствовали развитие ипотечного кредитования, то сейчас они уже пытаются перегруппировать свои активы, немножко пересмотреть отношение к этому, ужесточить требования к заемщикам и так далее. Банковская сфера, как самая мобильная финансовая сфера, быстрее всего адаптируется к новым условиям. Вы уже не возьмете 100% кредит (100% от рыночной стоимости) под покупку квартиры, который можно было взять еще в июне или в июле. Тогда, хотя процентные ставки оставались высокими, что характерно для нашей страны, условия выглядели достаточно льготными и демонстрировали "банковский оптимизм". Начиная с августа, банки демонстрирую пессимизм. Они ужесточили требования к заемщикам, они снова снизили размер кредитов. Они понимают, что начинается небольшой откат цен, что цены не могут расти бесконечно.
До сих пор ценовые ожидания были подогреты предыдущим развитием рынка. Они достигли того, что были ожидания порядка 6-8%, а то 10%-ного роста в месяц. И события показали, что такие ожидания были близки к реальности. В августе рост цен составил порядка 8%, в сентябре он будет порядка 6-7%. Но уже сейчас ценовые ожидания снижаются и показывают, что покупатели не ожидают такого роста цен в следующие месяцы. Это приведет к уменьшению ажиотажа, что в свою очередь, опять отразится на ценах.
- Возможен ли такой сильный откат цен, какой был 3-4 года назад?
Если наша экономика все-таки уйдет в глубокий кризис, это возможно, но мы – оптимисты и считаем, что наша власть и наша страна, наша экономика все-таки смогут избежать кризиса. Кроме того, в любом случае, резкого падения цен не будет.
В этом году достаточно серьезно снизилась инвестиционная деятельность. И иностранные инвесторы и наши внутренние сократили инвестиции в реальный сектор экономики, в недвижимость в том числе. Это повлияет на предложение на рынке недвижимости. До выборов мало кто захочет рисковать и что-то развивать. Выборы в следующем году покажут, как дальше следует действовать.
Кроме того, с января месяца вступит в силу закон о налогообложении операций с недвижимостью, что тоже негативно скажется на объемах и вообще на рынке, хотя боятся особо нечего. Действительно, со следующего года введут налог на куплю-продажу недвижимости, но для большинства квартир это будет 1% от стоимости. Те 13%, о которых сейчас говорят, будут касаться совсем небольшой части квартир. На фоне 5-7%, которые платятся маклеру, нотариусу и на фоне постоянного роста цен, 1% подорожания будет почти незаметен. Единственное, как этот закон может повлиять на рынок недвижимости – создать нездоровый ажиотаж.
- Получается, что лучше всего покупать квартиры перед выборами?
Я бы порекомендовал покупать тогда, когда будет большое предложение. Сейчас ситуация – не в пользу покупателя. Если есть возможность сейчас лучше подождать, пока рынок станет рынком покупателя, а не продавца. Я думаю, что это произойдет через полгода.
- Какая ситуация на сегодняшний день на первичном и вторичном рынках?
Вторичный рынок, по большей части, это – рынок обменный. Кто-то что-то продает, тут же что-то покупает. Поэтому вторичный рынок очень сильно зависит от рынка первичного.
У нас на сегодняшний день строят недостаточно жилья, в частности в столице. Это также один из факторов роста цен. Недостаток жилья, при ярко выраженных иммиграционных процессах делают свое дело. В то же время, хотя первичный рынок пока не насыщен квартирами, покупательная способность населения уменьшается. Грубо говоря, все те, кто мог и кто хотел, в большинстве своем, уже приобрели квартиры, некоторые – в кредит. Сейчас происходит выравнивание ситуации в регионах. Многие инвесторы обратили туда свои взоры. Там начинает строится жилье, начинает возрождаться промышленность, возникает интерес к торговой недвижимости. Вполне возможно, что все это приведет к тому, что иммиграционные процессы сократятся, а вместе с ними – упадут и цены на жилье.
Вообще же, ситуация, которая была до недавнего времени, немного развратила застройщиков – они продавали все и по любой цене. Когда произойдет небольшой откат цен, с рынка могут уйти спекулянты. Сегодня 40%, а может быть и больше, выкупается спекулянтами для дальнейшей перепродажи. Кроме того, застройщики столкнутся с ситуацией, когда не всякое жилье будет раскупаться. Часть "неудачного жилья" может остаться невостребованным. Также, растет покупательская культура, люди чаще обращают внимание на сервис. Это может вывести из игры часть "перманентных" застройщиков, которые занимаются, в основном, строительством и меньше внимания уделяют маркетингу.
Отдельно стоит заметить, что сейчас многие инвесторы смотрят в сторону пригорода. Жилье там востребовано молодыми людьми, у которых есть машины, которые амбициозны и активны. Молодым людям сегодня крайне трудно заработать на квартиру в столице. Именно поэтому все большей популярностью пользуются пригороды Киева, такие как Бровары, Вишневое, Вышгород и так далее. Там цены на один квадратный метр жилплощади колеблются в районе 600-700 долларов. А если взять города вроде Обухов – там цены по 500 долларов за квадратный метр. Причем добираться оттуда до центра Киева по времени выходит столько, например, с Троещины. Сейчас там развивают хорошую инфраструктуру, дороги, пускают транспорт, раздают киевские телефонные номера… Эта ситуация тоже должна оказать влияние на цены в столице.
- Сколько человеку надо зарабатывать, чтобы купить квартиру в Киеве в кредит?
Начнем с того, что минимальная стоимость квартиры в Киеве начинается от 40 тыс. долларов. Причем столько будет стоить однокомнатная квартира с достаточно низкими потребительскими свойствами («гостинки», «хрущевки», квартиры на крайних этажах). Более-менее достойные предложения начинаются от 50 тысяч. А если мы берем квартиру в нормальном районе, с нормальной площадью и планировкой, то она будет стоить от 60 тысяч.
Будем отталкиваться от суммы в 50 тысяч. Чтобы купить такую квартиру, желательно иметь 30% сразу. Это 15 тысяч. Даже если банк даст не 70%, а 80%, все равно будут расходы, связанные с приобретением, с налогообложением, с оплатой услуг нотариусов, посредников и так далее. Предположим, что они есть. Из оставшихся 35, если взять кредит на 15 лет, около 420 долларов ежемесячно нужно погашать. Для того, чтобы 420 долларов ежемесячно платить семье из двух человек еще столько же нужно зарабатывать на проживание. Главе семьи, по минимуму нужно иметь зарплату в 500 долларов и его "половинке" долларов в 200-300, при условии, что у них нет детей, при условии, что в ближайшее время не будет уменьшения зарплат (что в принципе весьма вероятно). Но это будет очень тяжело.
- А что с двух - и трехкомнатными квартирами?
Ну, например, цена квадратного метра в таком районе как Оболонь начинается от полутора тысяч долларов за квадратный метр. Исходя из метража двухкомнатная квартира (50 кв.м в среднем) будет стоить начиная от 70 с лишним тысяч. С трехкомнатными практически та же ситуация. Небольшая «трешка» (60 кв.м) стоит в районе 80-90 тысяч. На квартиры, которые больше по площади, да еще и хорошо расположены, цены будут выше 100 тысяч долларов.